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Provvedimento 20/07/2001

Provvedimento 20/07/2001 n. 1915 - ISVAP - Disposizioni in materia di determinazione del valore di mercato dei terreni e fabbricati. (Provvedimento n. 1915/G) Gazzetta Ufficiale 02/08/2001 n. 178

Provvedimento 20/07/2001 n. 1915
ISVAP – Disposizioni in materia di
determinazione del valore di mercato dei terreni e fabbricati.
(Provvedimento n. 1915/G)
Gazzetta Ufficiale 02/08/2001 n.
178

L’ISTITUTO PER LA VIGILANZA
SULLE ASSICURAZIONI PRIVATE
E DI
INTERESSE COLLETTIVO
Vista la legge 12 agosto 1982, n. 576,
concernente la riforma della vigilanza sulle assicurazioni private e
di interesse collettivo;
Vista la legge 9 gennaio 1991, n. 20, recante
integrazioni e modifiche alla legge 12 agosto 1982, n. 576;
Visto il
decreto del Presidente della Repubblica 18 aprile 1994, n. 385,
recante la semplificazione dei procedimenti amministrativi in materia
di assicurazioni private e di interesse collettivo di competenza del
Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato;
Visto il
decreto legislativo 13 ottobre 1998, n. 373, recante la
razionalizzazione delle norme concernenti l’Istituto per la vigilanza
sulle assicurazioni private e di interesse collettivo;
Visto il
decreto legislativo 26 maggio 1997, n. 173, recante attuazione della
direttiva 91/674/CEE in materia di conti annuali e consolidati delle
imprese di assicurazioni ed in particolare l’art. 18, comma 2, che
attribuisce all’ISVAP il potere di stabilire con proprio provvedimento
le modalità ed i metodi per la determinazione del valore di mercato
dei terreni e fabbricati;
Visto il decreto legislativo 30 luglio 1999,
n. 300, ed in particolare l’art. 64, comma 3, che attribuisce
all’Agenzia del territorio la funzione di gestire l’osservatorio del
mercato immobiliare ed i connessi servizi estimativi che può offrire
direttamente sul mercato;
Ritenuta la necessità di stabilire i
suddetti metodi che, ai sensi dell’art. 18, comma 5, del predetto
decreto legislativo n. 173/1997, dovranno essere indicati nella nota
integrativa al bilancio di esercizio;
Dispone:

Titolo I
Disposizioni
generali

Art. 1.

Ambito di applicazione

1. Le imprese che
rientrano nell’ambito di applicazione individuato dall’art. 1 del
decreto legislativo 26 maggio 1997, n. 173, determinano il valore di
mercato dei terreni e fabbricati secondo i metodi e le modalità
stabiliti nel presente provvedimento.

2. Le disposizioni contenute
nel presente provvedimento si applicano anche ai fini della
determinazione del valore di mercato dei terreni e fabbricati di
proprietà delle società immobiliari nelle quali l’impresa di
assicurazione detenga più del cinquanta per cento del capitale sociale
aventi ad oggetto esclusivo la costruzione o la gestione di immobili
per l’edilizia residenziale non di lusso o per uso industriale o
commerciale o per l’esercizio dell’attività agricola.

Art.
2.

Definizione di valore di mercato

1. Per valore di mercato si
intende il prezzo al quale il bene immobiliare può essere venduto al
momento della valutazione con un contratto privato tra un venditore ed
un compratore assumendo che la vendita avvenga in condizioni normali,
cioè tali che:

entrambe le parti agiscano in condizioni di
uguaglianza, liberamente, prudentemente ed in modo informato;

sia
disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della natura
del bene, per espletare le pratiche per commercializzare l’immobile,
condurre le trattative, definire il prezzo e le condizioni e per la
stipula dell’atto;

le condizioni di mercato ne consentano una vendita
regolare;

il bene formi oggetto di un’offerta sul mercato per un
ragionevole lasso di tempo;

il venditore non sia indotto da
circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a
dover necessariamente realizzare l’operazione;

l’acquirente non abbia
un interesse particolare nell’immobile legato a fattori economicamente
non rilevanti per il mercato.

Art. 3.

Modalità delle
valutazioni

1. Il valore di mercato è determinato attraverso una
valutazione distinta di ogni terreno e di ogni fabbricato.

2. La
valutazione di più cespiti può essere effettuata in maniera congiunta
qualora gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria; tale
circostanza è adeguatamente illustrata nella relazione di stima
redatta ai sensi dell’art. 9.

Art. 4.

Periodicità delle
valutazioni

1. La valutazione dei terreni e fabbricati deve essere
aggiornata in presenza di variazioni significative nelle loro
caratteristiche o nel mercato omogeneo di riferimento e, in ogni caso,
almeno ogni cinque anni.

Titolo II
Metodi di determinazione del
valore di mercato

Art. 5.

Determinazione del valore di mercato

1.
Il valore di mercato dei terreni e fabbricati è determinato con
l’ausilio di metodologie di tipo patrimoniale. In particolare, lo
stesso è individuato in base alle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche dei beni e tenendo conto della loro redditività.

2. Per
gli immobili concessi in locazione la determinazione del valore di
mercato tiene conto del canone di locazione in relazione alla data di
scadenza del contratto, alle eventuali clausole di revisione del
canone ed alle ipotesi di revisione dello stesso.

3. Il valore di
mercato è determinato al netto delle imposte di trasferimento della
proprietà del bene e di ogni altra spesa.

Art. 6.

Caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dei beni immobili

1. Si considerano
caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità
del bene (tipo e qualità della costruzione, condizioni di
conservazione ecc.).

2. Sono caratteristiche di tipo estrinseco
quelle rivenienti da fattori esterni al bene quali, ad esempio, quelle
di tipo giuridico (vincoli urbanistici, diritti di godimento altrui,
ecc.) ed economico (costi di manutenzione, redditività, ecc.).

3.
Rientrano tra le caratteristiche di tipo estrinseco le possibilità di
destinazioni di uso del cespite alternative rispetto a quella attuale,
a condizione che le caratteristiche dello stesso, oggettivamente
valutate, lo consentano.

Art. 7.

Valutazione comparativa

1.
Qualora siano disponibili informazioni attendibili ed adeguatamente
documentate sui prezzi di mercato di immobili simili a quello oggetto
di valutazione, il valore del cespite può essere determinato tenendo
conto dei suddetti prezzi, operando gli aggiustamenti necessari in
relazione alle caratteristiche del bene, alla sua redditività e ad
ogni ulteriore elemento che si ritiene rilevante.

2. L’applicazione
della disposizione di cui al comma precedente è consentita a
condizione che le caratteristiche degli immobili presi a comparazione
presentino un sufficiente grado di omogeneità con quelle dell’immobile
oggetto di valutazione.

Art. 8.

Casi particolari

1. Il valore di
mercato di un terreno o fabbricato concesso in locazione con facoltà
di acquisto è determinato, per la durata del contratto, attualizzando
i canoni di locazione ed il valore di riscatto del cespite, secondo un
tasso individuato facendo riferimento al rendimento di attività
finanziarie a basso rischio aventi durata residua coerente con quella
del contratto di locazione. In alternativa, il valore di mercato può
essere individuato in misura pari al valore di mercato al momento in
cui il terreno o fabbricato è concesso in locazione, ridotto della
quota-parte, maturata al momento della valutazione, della differenza
tra il predetto valore di mercato ed il valore di riscatto al termine
del contratto.

2. Il valore di mercato di un fabbricato in corso di
costruzione è determinato in misura pari alla somma del valore di
mercato dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della
valutazione o, in alternativa, al valore di mercato del fabbricato al
termine della costruzione dedotti i costi che si dovranno sostenere
per il completamento dello stesso.

Titolo III
Modalità di
determinazione del valore di mercato

Art. 9.

Relazioni di
stima

1. Il valore di mercato di ciascun terreno o fabbricato
risulta da una relazione di stima, sottoscritta da un esperto di cui
all’art. 10 contenente, tra l’altro, l’identificazione del bene, la
descrizione delle sue principali caratteristiche, la sua ubicazione,
la destinazione urbanistica, il corrente utilizzo e la
redditività.

2. La relazione di stima deve essere particolareggiata e
deve esporre, con chiarezza, il percorso logico delle operazioni
svolte e delle scelte operate che conducono alla determinazione del
valore di mercato.

3. L’esperto motiva adeguatamente i casi in cui
non sia possibile determinare il valore di mercato di un terreno o
fabbricato.

4. Con la sottoscrizione della relazione di stima il
perito, sotto la propria responsabilità, deve attestare di aver bene e
fedelmente proceduto alle operazioni e di non aver avuto altro scopo
che quello di far conoscere la verità.

Art. 10.

Esperti

1. Le
imprese di cui all’art. 1, comma 1, affidano l’incarico di determinare
il valore di mercato dei terreni o fabbricati ad esperti iscritti
ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo professionale la
cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni
tecniche ed economiche di beni immobili.

2. Gli esperti incaricati
devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per
gli esponenti delle imprese di assicurazione ai sensi dell’art. 9,
comma 2, lettera c), del decreto legislativo 17 marzo 1995, n. 174 e
dell’art. 11, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 17 marzo
1995, n. 175.

3. L’incarico può essere affidato ad una persona
giuridica a condizione che:

la società sia dotata di una struttura
organizzativa adeguata all’incarico che assume;

nell’oggetto sociale
della stessa sia espressamente prevista la valutazione di beni
immobili;

le relazioni di stima di cui all’art. 9 siano sottoscritte
da almeno un amministratore in possesso dei requisiti di cui ai commi
precedenti.

4. L’affidamento dell’incarico forma oggetto di
deliberazione del competente organo amministrativo dell’impresa
(consiglio di amministrazione o comitato esecutivo) il quale
accerta:

il possesso dei requisiti d…

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