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Ministero dei lavori pubblici - D.M. 5-8-1994: determinazione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia residenziale agevolata.

Circolare 16/01/1995 n. 28/Segr
Ministero dei lavori pubblici – D.M.
5-8-1994: determinazione dei limiti massimi di costo per gli
interventi di edilizia residenziale sovvenzionata e di edilizia
residenziale agevolata.

TESTO
1. LA NUOVA ARTICOLAZIONE DEI
MASSIMALI

Con decreto ministeriale 5-8-1994 sono stati fissati i
nuovi limiti massimi di costo da osservare negli interventi di
edilizia residenziale sovvenzionata e agevolata. Rispetto ai
precedenti decreti nn. 61 e 62 del 26-4-1991, quello attuale contiene
una serie di sostanziali modifiche e integrazioni, impostate in modo
da attribuire alle regioni e alle province autonome di Trento e
Bolzano un più ampio margine per la determinazione e la
differenziazione territoriale dell’incidenza delle diverse componenti
di costo, in funzione dei rispettivi indirizzi, delle condizioni
localizzative e geomorfologiche delle aree o della ubicazione e
condizioni specifiche degli immobili da recuperare.
Le innovazioni più
salienti introdotte dal decreto possono essere così riepilogate:
1) i
nuovi limiti di costo sono unificati per la sovvenzionata e per
l’agevolata, e quindi sono compresi in un solo decreto, con l’unica
differenza dell’aggiunta dell’aliquota IVA per la sovvenzionata. Essi
fanno riferimento ad uno standard qualitativo corrente, determinato in
rapporto a condizioni minime di accettabilità sulla base di vigenti
norme o di nuova formulazione. Il tutto come meglio regolato
nell’ambito delle regioni e delle province autonome;
2) sia per la
nuova edificazione, che per gli interventi di recupero, si è
provveduto ad articolare il costo, da riferire alla superficie
complessiva (S.C.) definita all’art. 6 del decreto, nei seguenti
elementi:
a) costo base di realizzazione tecnica:
– C.B.N. per la
nuova edificazione;
– C.B.P. per il recupero primario;
– C.B.S. per il
recupero secondario;
– C.B.M. per la manutenzione straordinaria;
b)
differenziale di costo, connesso alla possibile qualità aggiuntiva
dell’intervento (ad eccezione degli interventi di manutenzione
straordinaria);
c) oneri complementari;
d) I.V.A., limitatamente agli
interventi di edilizia sovvenzionata;
3) nell’ambito di tale
articolazione il decreto prevede:
a) una fascia di variabilità dei
costi base di realizzazione tecnica per metro quadrato di superficie
complessiva (S.C.) che le regioni e le province autonome potranno
determinare, correlandoli ad elementi quali le caratteristiche
demografiche dei comuni dove si ubicheranno gli interventi, le
condizioni localizzative e geomorfologiche delle aree, ecc.
(artt.
1,2,3e5):
– C.B.N. da L. 800.000 a L. 1.050.000;
– C.B.P. da L.
480.000 a L. 630.000;
– C.B.S. da L. 310.000 a L. 350.000;
– C.B.M. da
L. 350.000 a L. 390.000;
b) l’indicazione, per la nuova edificazione,
il recupero primario e il recupero secondario, delle possibili scelte
qualitative, più avanti dettagliatamente illustrate, in corrispondenza
delle quali può essere ammessa una maggiorazione del costo base non
superiore al 15% (artt.
1.2, 2.2 e 3.2):
– dotazione di polizze
assicurative (cogente);
– adozione di un piano di qualità e/o di un
programma di manutenzione;
– miglioramento del comfort ambientale;
c)
la conferma, per il recupero primario, il recupero secondario e la
manutenzione straordinaria, dei costi per condizioni tecniche
aggiuntive riscontrabili nei seguenti casi (artt.2. 3, 3.3 e 5.2):

altezza virtuale maggiore o uguale a 4,5 ml oppure rapporto mq
lordo/mq netto maggiore di 1,2;
– demolizioni di superfetazioni,
limitatamente al recupero primario;
– particolari difficoltà di
attrezzatura di cantiere e di trasporto materiali;
– demolizioni e
dismissioni di utenze in caso di ristrutturazione edilizia ed
urbanistica, limitatamente al recupero primario;
– particolari
situazioni la cui determinazione qualitativa e quantitativa è
demandata alle regioni e alle province autonome di Trento e
Bolzano;
d) l’indicazione degli addendi che costituiscono gli oneri
complementari (artt. 1.3, 2.4, 3.4 e 5.3):
– spese tecniche e generali
(progettazione, direzione lavori, gestione dell’appalto, verifiche
tecniche e collaudi, ecc.);
– prospezioni geognostiche e, ove
necessario, archeologiche per la nuova edificazione;
– rilievi e
indagini preliminari per il recupero primario;
– accantonamento per
imprevisti;
– acquisizione area e urbanizzazioni per la nuova
edificazione;
urbanizzazioni per il recupero primario;
– condizioni
aggiuntive, connesse alla realizzazione degli interventi e relative ad
oneri complementari alla realizzazione tecnica, la cui determinazione
qualitativa e quantitativa è demandata alle regioni e alle province
autonome di Trento e Bolzano;
4) viene introdotto il costo di
realizzazione tecnica dell’intervento, costituito dalla somma del
costo base e del differenziale di qualità e, per gli interventi di
recupero primario e secondario e di manutenzione straordinaria, dei
costi per condizioni tecniche aggiuntive, da contenere entro un limite
massimo, come appresso specificato (penultimo comma artt.1, 2, 3 e
5):
– C.N.R. per la nuova edificazione, nel limite massimo di L.
1.200.000;
– C.R.P. per il recupero primario, nel limite massimo di L.
880.000;
– C.R.S. per il recupero secondario, nel limite massimo di L.
470.000;
– C.R.M. per la manutenzione straordinaria, nel limite
massimo di L.480.000 5) si è precisato che il costo totale
dell’intervento è costituito (ultimo comma artt.1, 2, 3 e 5):
– per la
nuova edificazione (C.T.N.) dalla somma del costo base di
realizzazione tecnica (C.B.N.), del differenziale per la qualità
aggiuntiva e degli oneri complementari;
– per il recupero primario
(C.T.P.) e secondario (C.T.S.), dalla somma del costo base di
realizzazione tecnica (C.B.P. e C.B.S.
rispettivamente), del
differenziale per la qualità aggiuntiva, dei costi per condizioni
tecniche aggiuntive e degli oneri complementari;
6) si è stabilito
che, fermo restando il limite massimo del costo di realizzazione
tecnica di cui al precedente punto 4), può essere riconosciuto un
ammontare degli oneri complementari tale che il costo totale
dell’intervento a mq di SC non ecceda il limite massimo appresso
specificato (ultimo comma artt. 1, 2, 3 e 5):
– C.T.N. per la nuova
edificazione, entro il limite massimo di L.
1.700.000;
– C.T.P., per
il recupero primario, entro il limite massimo di L.
1.270.000;

C.T.S. per il recupero secondario, entro il limite massimo di
L.
600.000 – C.T.M. per la manutenzione straordinaria, entro il limite
massimo di L.
620.000 7) si è stabilito che, nel caso di acquisto
dell’edificio da recuperare, il costo totale del recupero (C.T.R.)
dato dalla somma del costo di acquisto e dei costi di recupero
primario e secondario, o di solo recupero primario, o di solo recupero
secondario, non superi il limite di L. 2.030.000 al mq di S.C.
(art.4);
8) si sono confermati i criteri di determinazione delle
superfici complessive (Sc) in funzione delle superfici utili (Su),
delle superfici non residenziali (Snr) e delle superfici dei parcheggi
(Sp) di cui ai precedenti decreti n.61 e 62 del 26-4-1991 (art.6):

Snr < = 45% di Su; - Sp < = 45% di Su, derogabile per organismi abitativi prevalentemente composti da alloggi con Su < 60 mq; - per la nuova edificazione: Sc = Su + 60% (Snr + Sp); - per il recupero primario: Sc = Su + Snr + Sp; - per il recupero secondario: Sc = Su + 70% (Snr + Sp, in questo caso di pertinenza del solo alloggio). E stata introdotta, infine, la seguente definizione di superficie complessiva per gli interventi di recupero su edifici da acquisire: - per il recupero e l'acquisto: Sc = Su + Snr + S; 9) compete alle regioni e alle province autonome di Trento e Bolzano la determinazione del costo base di realizzazione tecnica e delle altre maggiorazioni di cui alle lettere b), c) e d) del precedente punto 3) nonché la facoltà (art.7): a) di autorizzare, dandone notizia al Segretariato generale del CER, deroghe di massimali di costo totali motivate da maggiori costi dell'area, degli oneri di urbanizzazione o di acquisizione degli immobili, con possibilità di accantonamento, in fase di programmazione degli interventi, delle prevedibili risorse necessarie a tale fine; b) di individuare, sulla base delle specifiche situazioni territoriali, costi totali di intervento superiori o inferiori a quelli previsti dal decreto in oggetto, ferme restando le quantità fisiche da realizzare secondo il programma regionale nel rispetto dei massimali stabiliti dal decreto suddetto; 10) i costi definiti dalle regioni e dalle province autonome con l'applicazione dei nuovi massimali possono essere applicati dagli enti appaltanti, in alternativa a quelli stabiliti con decreto ministeriale 26-4-1991, n. 61, anche agli interventi di edilizia sovvenzionata finanziati con delibere precedenti alla delibera CIPE 21-12-1993, come modificata in data 16-3-1994, e non ancora appaltati, sempre che sia verificata la copertura finanziaria degli eventuali oneri conseguenti (art.8); 11) è prevista la facoltà delle regioni e delle province autonome di Trento e Bolzano di provvedere annualmente all'aggiornamento dei limiti di costo di realizzazione tecnica degli interventi da esse definiti, sulla base della variazione dell'indice ISTAT di costruzione di un fabbricato residenziale fra il mese di giugno 1994 ed il mese di giugno di ciascun anno successivo, con decorrenza dal mese successivo alla data di comunicazione di tale variazione da parte del Segretario generale del CER; il limite del costo totale dell'intervento può essere incrementato del valore assoluto dell'importo di aggiornamento del costo di realizzazione tecnica. 2. IL COSTO BASE DI REALIZZAZIONE TECNICA Per quanto concerne gli interventi di nuova edificazione, il costo base di realizzazione tecnica (C.B.N.), introdotto dal nuovo decreto, sostituisce il costo di costruzione (C.C.) dei precedenti decreti ... [Continua nel file zip allegato]

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