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Criteri e indirizzi per l'applicazione della L.R. 15.1.2001, n. 1: Dis...

Criteri e indirizzi per l'applicazione della L.R. 15.1.2001, n. 1: Disciplina dei mutamenti di destinazione d'uso di immobili e norme per la dotazione di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico.

Circ. R. del 13/07/01 n.41
Criteri e indirizzi per l’applicazione
della L.R. 15.1.2001, n. 1: Disciplina dei mutamenti di destinazione
d’uso di immobili e norme per la dotazione di aree per attrezzature
pubbliche e di uso pubblico.

TESTO

Premessa La I.r. 1/2001 ha
introdotto notevoli e rilevanti innovazioni in ordine alla disciplina
dei mutamenti di destinazione d’uso di immobili, dei centri storici,
del computo della capacità insediativa e dell’assetto delle dotazioni
di servizi ed infrastrutture.
Nell’ambito dell’ormai consueto rapporto
di servizio che caratterizza questa Amministrazione regionale, si
vogliono fornire alcuni criteri di lettura delle novità introdotte,
anche al fine di rispondere in modo organico e coordinato ai diversi
quesiti posti e di assicurare uniformità di applicazione della nuova
normativa.
Ciò premesso, si procederà ad un esame analitico delle
norme affrontando, caso per caso, le problematiche che, ad un primo
esame, sembrano più rilevanti.

Titolo I – DISCIPLINA DEI MUTAMENTI
DELLE DESTINAZIONI D’USO DI IMMOBILI

Art. 1 – (Mutamenti di
destinazione d’uso e strumentazione urbanistica) Comma 2: la legge,
dopo aver confermato la distinzione prevista nella I.r. 19/1992 fra
destinazione d’uso principale e destinazioni accessorie o compatibili
o complementari, dispone un obbligo di individuazione di quali, fra le
destinazioni d’uso qualificabili come principali, debbano essere
ritenute non ammissibili. Con ciò implicitamente intendendosi come
sempre ammissibile il mutamento delle destinazioni d’uso accessorie,
anche nell’ambito di piani attuativi in corso di esecuzione,
eventualmente adeguando gli standard, qualora non siano già stati
rapportati alla destinazione principale.
La novità della norma attiene
al sostanziale ribaltamento dell’impostazione tradizionale del regime
urbanistico in materia.
Laddove, infatti, la I.r. 19/1992 impone di
specificare, zona per zona, le destinazioni d’uso ammesse, con la
conseguenza che tutte le funzioni non esplicitamente indicate come
tali sono da intendersi vietate, la I.r.
1/2001 prevede che il P.R.G.
elenchi le destinazioni vietate, statuendo espressamente che tutte
quelle non precluse esplicitamente sono ammissibili.
Per effetto di
tale innovazione normativa si consente il superamento del metodo,
estremamente diffuso, di elencazione casistica delle funzioni
ammissibili e l’eliminazione delle problematiche, spesso emerse
nell’azione amministrativa dei comuni, di elenchi che si rilevano
carenti, lacunosi o semplicemente inadeguati a qualificare funzioni
nuove che si affermano nella realtà economico-sociale.
Il compito di
graduare l’elenco di funzioni inammissibili spetta ai comuni in sede
di variante di adeguamento: può reputarsi opportuno che, in tale
occasione, le Amministrazioni colgano appieno la possibilità offerta
dalla nuova normativa, preferibilmente apprestando definizioni delle
funzioni di tipo sintetico e non casistico.
In relazione a tale
disposto, si precisa che la previsione in zona rurale di destinazioni
d’uso ammissibili (in quanto non vietate) diverse da quelle connesse
alla conduzione del fondo è possibile solo esercitando, in sede, di
adeguamento del P.R.G. di cui al comma 6 del presente articolo, la
facoltà prevista dall’art. 1, lett.
c) della I.r. 93/1980.
Ciò
significa che per gli edifici che verranno specificamente individuati
come non più adibiti ad usi agricoli, seguendo beninteso la predetta
procedura di adeguamento, potranno essere ammesse anche destinazioni
non funzionali alla conduzione del fondo, mentre per gli edifici e le
aree funzionali all’esercizio dell’attività agricola continua ad
operare il regime di ammissibilità delle destinazioni dettato dagli
artt. 2 e 3 della I.r. 93/1980.
Si ricorda, peraltro, che la
disciplina degli interventi in zona agricola è contenuta anche
nell’art. 4 della legge in commento.
Comma 3: la norma regola il
rapporto tra i mutamenti di destinazione d’uso e la dotazione di
standard a seconda che tali mutamenti intervengano con opere o senza
opere edilizie.
Qualora vi siano opere edilizie, spetta sempre al
P.R.G. individuare i casi di variazioni (nella destinazione d’uso) dai
quali derivi una conseguenza sul fabbisogno di standard, come
calcolato nello stesso piano regolatore.
L’Amministrazione comunale,
pertanto, nell’indicare in sede di P.R.G. le destinazioni d’uso
ammissibili ai sensi del comma 2, dovrà prestare attenzione da un lato
ai riscontri quantitativi e quindi al saldo di tali operazioni
relativamente al fabbisogno di standard, dall’altro ai profili
qualitativi derivanti, al fine di coniugare le variazioni di
destinazione funzionale a coerenti e compatibili dotazioni di aree a
servizi.
Nel caso, invece, di mutamento di destinazione d’uso senza
opere edilizie è la legge stessa a individuare l’unico caso di
incidenza di tali mutamenti sulla dotazione degli standard: si tratta
delle trasformazioni di carattere commerciale riguardanti medie e
grandi strutture di vendita, per le quali ultime trova applicazione,
in particolare, la misura fissata dall’art. 4, comma 5, della I.r. 23
luglio 1999 n. 14 (duecento per cento della superficie lorda di
pavimento degli edifici previsti, di cui almeno la metà per
parcheggi).
Comma 4: sempre in sede di adeguamento del piano
regolatore, i comuni determinano, anche in forma parametrica, la
misura degli standard aggiuntivi eventualmente richiesti da nuove
destinazioni d’uso rispetto a quelle precedenti, nonché le modalità
del loro reperimento.
In sede di rilascio del provvedimento
abilitativo, ogniqualvolta venga presentata un’istanza di
modificazione di destinazione d’uso mediante opere, l’Amministrazione
comunale procederà alla verifica delle modifiche delle destinazioni
d’uso già intervenute e delle cessioni di standard effettuate.
In tale
ipotesi, le Amministrazioni comunali sono tenute a ricostruire tutte
le trasformazioni d’uso in precedenza avvenute, al fine di assicurare
una dotazione di standard corrispondente ai limiti di legge.
L’onere
di tale verifica, in caso di utilizzo della denuncia di inizio di
attività, incombe sul dichiarante, cui spetta, altresì, proporre le
modalità di conferimento degli standard.
Comma 6: la norma prevede un
ulteriore caso di variante al P.R.G. a procedura semplificata, ossia a
procedura di esclusiva competenza comunale secondo la I.r. 23/1997.
Si
precisa che il rinvio alla I.r. 23/1997 è circoscritto ai soli profili
procedurali (art. 3), non anche a quelli sostanziali, restando per ciò
stesso escluso l’obbligo di verificare il rispetto dei presupposti e
dei limiti di cui all’art. 2 della medesima I.r. n. 23.

Art. 2 –
(Mutamenti di destinazione d’uso con o senza opere edilizie) Va
premesso che le disposizioni dell’articolo in commento, in quanto
dichiarate dal successivo art. 8 “immediatamente prevalenti” rispetto
agli strumenti di pianificazione urbanistica comunale o sovracomunale,
sono operative a tutti gli effetti a far tempo dall’entrata in vigore
della legge, ovviamente entro i limiti indicati dalle disposizioni
medesime.
Il comma 1 tratta dei mutamenti di destinazione d’uso
connessi alla realizzazione di opere edilizie, prescrivendo che il
medesimo provvedimento necessario per l’esecuzione dell’intervento (ad
es., concessione edilizia per ristrutturazione) autorizza anche la
nuova destinazione d’uso.
Lo stesso principio di unicità del
provvedimento abilitativo vale in relazione alla D.I.A., qualora ci si
avvalga di questa facoltà.
Tale principio è essenzialmente volto ad
impedire che, disgiungendo gli interventi edilizi da quelli diretti
alla modificazione delle destinazioni d’uso, risulti alterata la
qualificazione complessiva dell’intervento.
Conseguente, il
provvedimento unico da rilasciarsi da parte dell’Amministrazione
comunale risulterà determinato dal tipo di opere che si vogliono
eseguire, intendendosi a tale riguardo non incidente la connessa
istanza di mutamento di destinazione d’uso.
La norma va applicata con
riferimento anche a quanto previsto dall’art. 1, comma 3 che ricollega
alle modificazioni delle destinazioni d’uso eventuali adeguamenti
della dotazione di standard.
In definitiva, si ripete, la norma è
volta ad impedire un’artificiosa separazione fra i provvedimenti
abilitativi delle opere e quelli della modifica delle destinazioni
d’uso.
Il comma 2 tratta, invece, dei mutamenti di destinazione d’uso
non comportanti la realizzazione di opere edilizie, prevedendo per gli
stessi, in luogo di qualsivoglia provvedimento abilitativo (esplicito
o implicito), una semplice comunicazione preventiva al comune da parte
dell’interessato. Naturalmente, i predetti mutamenti di destinazione
d’uso devono risultare “conformi alle previsioni urbanistiche
comunali”.
Il medesimo comma 2 introduce un’ulteriore semplificazione
procedurale, escludendo dal previsto obbligo di comunicazione le
modificazioni di destinazione d’uso senza opere, sempre conformi alle
previsioni urbanistiche, che interessino unità immobiliari o loro
parti per una superficie lorda di pavimento inferiore a 150 metri
quadrati e purché non si tratti di beni assoggettati a vincolo
monumentale.
La norma in commento definisce, quindi, le procedure per
autorizzare le modifiche di destinazione d’uso, rispettivamente con
opere o senza opere edilizie.
In entrambi i casi, presupposto
essenziale per l’utilizzo di tali procedure è, naturalmente, la
conformità urbanistica della destinazione che si intende imprimere
all’immobile.
Essendo la norma in commento immediatamente applicabile,
pare opportuno specificare che il requisito della conformità alle
previsioni urbanistiche comunali è da intendersi riferito al vigente
P.R.G., sia esso già adeguato ai sensi dell’art. 1 o non ancora
adeguato.
Nel primo caso la predetta conformità è da intendersi quale
non esclusione esplicita della nuova destinazione d’uso; …

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