Perche' e' importante il fascicolo del fabbricato | Edilone.it

Perche’ e’ importante il fascicolo del fabbricato

wpid-18767_molinaricover.jpg
image_pdf

Il fascicolo del fabbricato è uno strumento essenziale per individuare, attraverso una metodologia standard, lo stato di un immobile dal punto di vista delle caratteristiche statiche, impiantistiche, di sicurezza e di rifinitura. Per una sintetica ma completa descrizione delle sue caratteristiche, pubblichiamo un articolo in esclusiva firmato da Sergio Molinari, perito industriale edile e consigliere del Consiglio nazionale dei periti industriali e dei periti industriali laureati.

Il fascicolo del fabbricato di Sergio Molinari

Il fascicolo del fabbricato è uno strumento che attraverso l’uso di una metodologia comune ed unificata consente di analizzare lo stato di conservazione e/o degrado di un immobile, estrinsecandone le varie componenti statiche, impiantistiche, di sicurezza e di rifinitura.

Esso fornisce precise informazioni sulle alterazioni significative che inevitabilmente vengono apportate nel corso della vita dell’immobile, e indicazioni sulle modalità d’uso dell’immobile e si pone come guida per una corretta e programmata manutenzione del fabbricato.

Tutto ciò consente all’Amministrazione Pubblica di avere un quadro generale e preciso circa lo stato e la qualità dei fabbricati presenti sul territorio, ed agli utenti (cittadini e proprietari) di avere a disposizione uno strumento sempre aggiornato sulle reali condizioni dell’unità immobiliare, nelle dotazioni e qualità dei vari componenti.

In sintesi l’obiettivo e le finalità del fascicolo del fabbricato sono quelle di fornire, sia all’Amministrazione Pubblica sia al cittadino, una precisa, articolata e dettagliata quantità di informazioni amministrative e tecniche riguardanti:

  • l’individuazione dell’intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo,

  • la tipologia strutturale,

  • le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,

  • la descrizione delle rifiniture,

  • lo stato di manutenzione,

  • gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,

  • le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,

  • le indicazioni sul corretto uso dell’immobile con particolare riferimento alla sicurezza.

Relativamente al patrimonio edilizio esistente il fascicolo del fabbricato fornirà precise indicazioni, prescrizioni e suggerimenti relativamente ad interventi che si reputano necessari al fine di preservare la sicurezza dei residenti prevenendo eventi catastrofici e luttuosi. Il Fascicolo del Fabbricato dovrà avere valore certificativo e non una valenza puramente descrittiva.

Contenuti schematici

Il fascicolo è innanzitutto suddiviso in due parti, la prima riferita alle porzioni condominiali, la seconda riferita alla singola unità immobiliare. Conseguentemente la prima parte deve essere conservata ed aggiornata dall’amministratore del condominio e la seconda dai singoli proprietari della varie unità immobiliari che compongono il fabbricato.

Ogni parte è suddivisa nelle seguenti sezioni:

Sez. I – Identificazione, parte anagrafica.

Sez. II – Dati urbanistici e dimensionali.

Sez. III – Elenco titoli abilitativi.

Sez. IV – Elenco soggetti intervenuti nella costruzione.

Sez. V- Descrizione caratteristiche costruttive generali.

Sez. VI – Abbattimento barriere architettoniche.

Sez VII – Protezione antincendio.

Sez. VIII – Sicurezza – ambiti peculiari.

Sez. IX – Apparecchiature ed istruzioni d’uso per una corretta manutenzione

Sez. X – Schede con indice di efficienza per individuazione delle criticità e necessità di interventi di adeguamento e messa in sicurezza secondo le valutazioni riportate nelle descrizione dei vari componenti di cui alle sezioni indicate.

Sez. XI – Istruzioni e note per aggiornamento e tenuta nel tempo del fascicolo del fabbricato.

Per ogni sezione sono previsti allegati esplicativi e documentazione ritenuta indispensabile e utile ad un immediato utilizzo; negli altri casi è previsto che sia indicato dove la corrispondente documentazione è reperibile e dove può essere visionata o richiesta in copia.

Perché è necessario il fascicolo del fabbricato

Per la conoscenza di ciò che si possiede. Da più parti e sempre più spesso si osserva come un’unità immobiliare sia l’unico bene non accompagnato da etichette, libretti d’istruzione o altro materiale documentale informativo sulle caratteristiche dell’oggetto.

Il dato di fatto è che la conoscenza di un oggetto immobiliare rimane essenzialmente limitata ai momenti connessi alla progettazione di un intervento ed alla sua realizzazione, ma una volta terminate queste fasi del processo edilizio, i dati relativi vengono quasi sempre “dimenticati” e dispersi.

Non è raro riscontrare che proprietari ed amministratori, anche di rilevanti patrimoni immobiliari, rimangono pressoché privi dell’insieme documentale di tipo tecnico, architettonico e gestionale/manutentivo che, se correttamente raccolto, ordinato e aggiornato, potrebbe assumere una significativa funzione per quanto riguarda:

la conoscenza dello stato di conservazione di un edificio, con risvolti ad esempio sul controllo economico e gestionale, ma anche nel contesto del rispetto delle normative sulla sicurezza degli edifici;

l’aggiornamento legislativo e normativo riferito all’edificio e ai suoi componenti;

le modalità di gestione ed utilizzo dell’edificio, in termini di definizione degli investimenti, delle politiche immobiliari, e del mantenimento/incremento del valore dell’edificio;

la valutazione economica di un immobile o di parchi immobiliari, sulla base di informazioni particolari e/o di sintesi per la valutazione di beni immobiliari.

Tutto ciò riguarda quindi, in generale, la disponibilità in tempo “quasi reale” di informazioni storiche, tecniche, legislative ed amministrative la cui disponibilità è relativamente poco costosa, quando le informazioni “gratuite” sono raccolte sin dall’inizio con sistematicità, ma che diventa onerosa, talvolta incompleta e spesso deludente, in caso di ricostruzione a distanza di tempo.

In particolare risulta opportuno ricordare come la disponibilità dell’insieme di informazioni che hanno interesse per la conoscenza di un edificio, assumono ulteriore importanza per i seguenti motivi:

maggiore attenzione da parte della pubblica amministrazione nei confronti delle condizioni dei parchi immobiliari (sia di proprietà pubblica che privata) ai fini della pubblica sicurezza ed alla redazione di piani attuativi (PRG, ecc.);

facilitazione da parte della pubblica amministrazione ad eseguire controlli sistematici su progetti di nuova edificazione o di recupero edilizio, e soprattutto a condurre verifiche sullo stato di fatto degli edifici esistenti;

allargamento al contesto europeo del mercato immobiliare, con maggiori richieste di trasparenza sulla disponibilità di dati ed informazioni “reali” di singoli edifici e/o di parchi immobiliari e quindi sul loro stato di conservazione;

necessità di mantenere disponibile e rintracciabile nel tempo la documentazione che “certifichi” la rispondenza dell’edificio e delle sue parti a norme e leggi, sia in caso di controlli amministrativi che nell’ottica della dismissione/acquisizione di un bene immobiliare, avendo le informazioni fra l’altro funzione di garanzia per la proprietà e per l’utente all’atto di successive verifiche e controlli.

Per la razionalizzazione delle documentazioni necessarie e previste da norme specifiche.

Il nostro ordinamento già oggi prevede la necessità di avere una moltitudine di certificazioni specifiche e riguardanti ambiti particolari riferiti ad un immobile.

Certificazioni che, in diversi casi, devono nel tempo essere rinnovate pena la decadenza delle autorizzazioni all’uso. In molti casi tali certificazioni nel tempo si perdono e l’utente non ha più la consapevolezza di ciò che è necessario e che la norma richiede.

Il fascicolo del fabbricato, ponendosi come sintesi finale di tutto ciò che costituisce un immobile, diventa uno strumento unico e unificante tutti i vari adempimenti semplificando notevolmente la gestione di una molteplicità di attestati e certificati.

Il fascicolo del fabbricato come certificato unico. Il fascicolo deve avere valore certificativo, altrimenti sì, diverrebbe uno strumento di pura razionalizzazione di dati ed informazioni utili ma non efficaci e soprattutto non semplificative.

Il fascicolo come sostituto di:

certificato di conformità edilizia e agibilità,

dichiarazioni di conformità degli impianti,

certificazione energetica,

certificato di prevenzione incendi,

autorizzazione allo scarico,

ecc, ecc…

Il fascicolo del fabbricato visto come una sorta di libretto di circolazione di un’automobile dove sono sintetizzati i dati essenziali e necessari all’identificazione e alla garanzia di efficienza di un determinato prodotto.

Per una guida all’uso e alla manutenzione dell’immobile. Tutti i cittadini rivolgono molta attenzione alle istruzioni sull’uso e sulle operazioni manutentive di un’automobile o di qualsiasi altro prodotto anche di scarso valore economico, ma difficilmente si pongono il problema di come deve essere usata una casa e soprattutto di come deve essere mantenuta nel tempo. Un corretto uso ed un intelligente e programmato piano manutentivo, oltre che a rendere efficiente, sicura e confortevole l’abitazione, conferisce nel tempo un valore economico maggiore rispetto ad analoghi fabbricati non manutenuti. Il fascicolo potrà aiutare l’utente a prendere coscienza di tutte le operazioni che sistematicamente dovrebbero essere fatte contribuendo a creare quella cultura di manutenzione programmata che oggi risulta pressoché inesistente.

Perché vale come documento che attesta la qualità dell’immobile e il suo effettivo valore economico. Dall’analisi e dalle considerazioni fin qui sinteticamente esposte, scaturisce come il fascicolo del fabbricato sia uno strumento che individua con precisione lo stato qualitativo dell’immobile preso in esame. L’analisi puntuale dei vari elementi che compongono una costruzione, la verifica dell’efficienza e dell’integrità, le indicazioni sulle opere di manutenzione effettuate, concorrono a determinare il vero livello qualitativo dell’immobile e a determinarne il valore effettivo.

Fascicolo inteso pure come strumento regolatore i valori immobiliari, non più quotazioni generiche e sommarie condizionate quasi esclusivamente dall’ubicazione e dalla vetustà dell’oggetto, ma valore commisurato all’effettivo stato di realizzazione e conservazione del fabbricato ed una diretta relazione alle dotazioni, alle soluzioni tecniche adottate, alla qualità della struttura, impianti, componenti di rifinitura, efficienza energetica, ecc., ecc…

Copyright © - Riproduzione riservata
Perche’ e’ importante il fascicolo del fabbricato Edilone.it