La riforma del condominio, tra novita' e difficolta' di applicazione concreta | Edilone.it

La riforma del condominio, tra novita’ e difficolta’ di applicazione concreta

wpid-18755_Riformacondominio.jpg
image_pdf

Marco Marchiani, consulente di Assoedilizia, Associazione Milanese della Proprietà Edilizia e autore, insieme a A. Colombo Clerici e N. Assini, del volume “Il nuovo condominio secondo la riforma” (per approfondimenti clicca qui) , dopo aver collaborato alla realizzazione del focus “La riforma del condominio” (vedi qui), ha sintetizzato per noi ‘luci e ombre’ della nuova disciplina, evidenziando novità e difficoltà che si possono incontrare nell’applicazione concreta.

Di immobili e condominio si parlerà anche alla prossima edizione del Saie, a Bologna dal 16 al 19 ottobre, dove esperti del settore saranno disponibili a rispondere ai quesiti di professionisti e aziende all’interno della “Piazza della Normotecnica”, l’area di 800 metri quadrati gestita da Wolters Kluwer Italia – in collaborazione con Logical Soft – per offrire occasioni gratuite di formazione, esercitazioni pratiche l’opportunità di consultare esperti qualificati. (Clicca qui per informazioni e iscrizioni).

La riforma del condominio

Le principali novità 

Quali sono le novità di maggior interesse introdotte dalla riforma del condominio?

1) Ampliati e codificati compiti e incombenze dell’amministratore di condominio (tenuta di registri informativi dell’attività condominiale, prima non obbligatori; diritto dei condomini a prenderne visione).

2) Modificate e maggiormente tutelate le modalità di intervento sulle parti comuni, semplificando le maggioranze richieste per interventi ritenuti socialmente utili (antenne TV e satellitari, pannelli solari, opere per la sicurezza, interventi per disabili, impianti di video-sorveglianza, ecc.) e imponendo ai condomini una preventiva informativa prima di eseguire interventi che possano interessare le parti comuni. È stata introdotta una particolare elevata maggioranza (4/5) per la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni.

3) Disciplinata la materia del supercondominio (modificate le modalità di svolgimento delle assemblee: es., le assemblee di ordinaria amministrazione possono essere tenute tramite rappresentanti dei singoli condomini, senza necessità di intervento di tutti gli aventi diritto, quando il loro numero sia superiore a 80 unità).

4) Tutelata la possibilità di tenere animali da compagnia nelle singole abitazioni (divieto di inserire nei regolamenti di condominio limitazioni).

5) Per i sottotetti di funzionalità comune fra le parti è previsto il principio di presunzione della comunione.

6) Obbligatorietà della costituzione di un fondo per la realizzazione di opere straordinarie.

La riforma del condominio

Le questioni controverse

Quali sono le questioni più controverse che si incontrano nell’applicazione concreta della riforma?

Le maggiori difficoltà di applicazione riguardano proprio le materie sulle quali si è maggiormente innovato: si riportano alcuni esempi.

–          Supercondominio (assemblee e computo delle maggioranze): non è stabilito se sia superabile l’obbligatorietà della nomina dei rappresentanti di condominio, ove questi non vengano nominati. Tempi e modalità per la nomina sono infatti complessi e di lunga durata, tali da paralizzare il normale svolgimento delle assemblee ordinarie e della stessa attività condominiale.

–          Modalità di intervento e modificazione delle parti comuni e relative limitazioni: non è chiarito se per le modifiche che ogni singolo condomino possa operare sia sufficiente l’informativa all’amministratore; oppure se egli debba attendere (e sino a quando) che l’amministratore informi l’assemblea e addirittura se questa debba pronunciarsi prima dell’intervento stesso.

–          Modificazione d’uso delle parti comuni: non è precisato se possano essere deliberate con la maggioranza dei 4/5, anche se rendano nell’interesse comune talune parti inservibili a taluno dei condomini, o ne pregiudichino il godimento.

–          Registri obbligatori: vi sono dubbi sulle modalità di compilazione (specialmente registri di cassa e anagrafe condominiale). Ad es., non è chiaro cosa debba fare l’amministratore in presenza di evidenti discordanze tra le dichiarazioni rilasciate dai condomini e la situazione di fatto a lui nota; oppure ove ravvisi oggettive ragioni di pericolo per il fabbricato e le parti comuni.

–          Fondo obbligatorio per le opere straordinarie: non si precisa se debba essere versato ed accantonato prima dell’esecuzione delle stesse (o sia sufficiente la sola deliberazione, anche con versamenti differiti nel tempo) e cosa si debba fare se taluno dei condomini non versi le proprie quote.


 


Copyright © - Riproduzione riservata
La riforma del condominio, tra novita’ e difficolta’ di applicazione concreta Edilone.it