Circolare n. 14/2007 sugli impianti eolici | Edilone.it

Circolare n. 14/2007 sugli impianti eolici

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Nella Circolare n. 14 dell’Agenzia del Territorio, pubblicata lo scorso 22 novembre sul tema delle modalità di accatastamento degli immobili da ricomprendere nei gruppi di categorie speciali e particolari, l’Ente chiarisce diversi quesiti sulle modalità di dichiarazione ed accertamento di accatastamento degli impianti eolici nonché sui metodi di stima degli stessi.

Prima di analizzare la questione sotto il profilo normativo, il documento esamina schematicamente un generatore eolico nel suo complesso. Tale analisi schematica di un generatore eolico evidenzia come lo stesso risulti essere complesso e sicuramente maggiormente articolato, per componenti tecnologiche, rispetto ad immobili similari quali un mulino o ad un frantoio che sfrutta l’energia del vento o dell’acqua, pur se questo ultimo potrebbe essere caratterizzato da maggiori consistenze di manufatti edilizi. Occorre, in ultimo, definire gli elementi caratterizzanti la categoria catastale che, in base alle disposizioni di settore, va individuata tenendo in considerazione la destinazione d’uso e la compatibilità con le caratteristiche intrinseche dell’immobile di cui si discute.

All’impianto eolico, indubbiamente un opificio in quanto destinato alla produzione di energia, deve essere attribuita la categoria D/1 – Opifici.

Per quanto concernere i metodi di stima della rendita catastale, sono valide le indicazioni contenute nel Dpm 1142/1949 (articoli 27, 28, 29 e 30) che ne individuano tre, calcolabili sulla base dell’epoca censuaria di riferimento (oggi fissata al 1988/89 dal Dm dell’Economia del 20 gennaio 1990). In tutti e tre i casi, la determinazione della stima avviene per via diretta, come previsto esplicitamente dal Rdl 652/1939 (articolo 10) per gli opifici e i fabbricati “…costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni”.

Il primo criterio si basa sul reddito medio ordinario al netto delle spese e delle eventuali perdite e al lordo dei vari tributi ed è applicabile solo quando è possibile un’analisi dei canoni di locazione sul mercato. In questo caso, si determina il canone lordo medio annuo, si effettuano le eventuali aggiunte e detrazioni e si ottiene la rendita catastale sottraendo tutte le spese relative alla proprietà (amministrazione, manutenzione, conservazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità), eccetto imposte, sovrimposte e vari contributi. Il secondo metodo è valido quando non è applicabile il sistema dell’affitto precedentemente menzionato. La rendita catastale si ottiene applicando al valore venale dell’immobile il saggio di interesse relativo ad analoghi investimenti di capitali con la seguente formula: “Rc=V(r/1-a)” dove “r” è il saggio di fruttuosità al netto delle spese e oneri sulla proprietà escluse le imposte e “a” è l’aliquota complessiva di imposte e contributi sugli immobili.
Nel caso delle centrale eoliche, poiché non si hanno dati certi sulla redditività dei capitali fondiari investiti, si applica la formula “Rc=V*r'”dove “r'” è il saggio di fruttuosità, che può essere assunto al 2%, considerando gli oneri in aumento e in detrazione del reddito annuo lordo, stabiliti dalla legge catastale e le indicazioni fornite dalla giurisprudenza.

La terza metodologia stabilisce, invece, che il valore immobiliare è dato dalla valutazione del costo di ricostruzione ex novo, previa decurtazione per vetustà, dove necessario. Tale modalità è applicabile quando i prezzi di immobili simili a quello considerato non sono facilmente desumibili dal mercato.

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