Social housing e crisi dell'immobiliare: i numeri a Urbanpromo | Edilone.it

Social housing e crisi dell’immobiliare: i numeri a Urbanpromo

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L’Italia della tradizionale casa di proprietà che fa i conti con una crisi dell’edilizia e del mercato immobiliare che dura dal secondo semestre del 2006. L’Italia che fatica a mettere in moto, dopo gli anni fulgenti dell’edilizia residenziale pubblica, un processo a larga scala di “social housing“, il complesso di iniziative volte a dare abitazioni a prezzo appunto “sociale” ai redditi più bassi. L’Italia che non riesce a innovare il ciclo produttivo dell’edilizia, con evidenti effetti sulla ripresa del settore, che non si vede. A dispetto delle teorie e del dibattito incentrato sull’abolizione dell’Imu per le prime case, che in realtà pesa marginalmente sul mercato: il gettito dell’imposta, come è noto, ammontava a 27 miliardi, e di questi solo 4 provenivano dalle abitazioni principali.

Di tutto questo si è parlato a Torino nel corso della seconda giornata di Urbanpromo, l’evento di marketing urbano e territoriale organizzato dall’Istituto nazionale di urbanistica e da Urbit, che giovedì 7 novembre 2013 ha dedicato un ampio approfondimento sulla condizione del mercato abitativo con la presentazione dei dati e delle ricerche di Cresme, Cassa depositi e prestiti, Banca d’Italia e Scenari Immobiliari.

Proprio un report di Scenari immobiliari mette in evidenza la scarsa incidenza dell’housing sociale nelle principali città italiane: a Roma e Milano incide rispettivamente per il 4 e il 7 per cento sul totale delle locazioni. A Londra siamo al 26, a Copenaghen al 20, a Parigi al 17, la media europea è del 15. Le case di proprietà nelle due città italiane più grandi superano il 60%, solo Barcellona in Europa si attesta su questi livelli. E da qui si capisce come la crisi dell’immobiliare, con i prezzi crollati del 30% negli ultimi sette anni (dati Cresme) e in cui le compravendite sono scese del 20% solo nell’ultimo anno e il mercato negli ultimi dieci si è dimezzato (dati Scenari immobiliari) sia un dramma generale, che ha colpito il patrimonio e il reddito della maggior parte degli italiani e che si somma alla crisi economica generale.

Sempre Scenari Immobiliari ha messo in evidenza come domanda e offerta in Italia ormai non si incontrino più. La contrazione del reddito e le nuove esigenze sono fuori asse rispetto alle disponibilità e ai prezzi forniti dal mercato. Nel 2013 sono state “assorbite” dal mercato poco più della metà delle abitazioni. Nel 2005 eravamo oltre il 90%. Siamo di fronte a una domanda che cambia e che va intercettata. Il mercato, faticosamente, prova ad adeguarsi: in Italia i bilocali in quattro anni hanno aumentato il loro “peso” sul totale delle abitazioni del 5% (dal 27 al 32 per cento), le “classiche” case familiari dimensionate tra gli 80 e i 110 metri quadri abitate sono ormai solo il 20% contro il 26 di quattro anni fa.

È un processo spontaneo che non basta, andrebbe ottimizzato e stimolato. Dice la Banca d’Italia: Ci sono 4 milioni e mezzo di unità residenziali che non sono adibite ad abitazioni né affittate, e di certo non sono tutte seconde case. Eppure Cresme indica proprio nella indisponibilità di case alla portata la tendenza alla riduzione delle famiglie italiane: sempre meno giovani escono di casa e “fanno famiglia”. Dice ancora la Banca d’Italia a Urbanpromo: “Negli ultimi venti anni lo stock di abitazioni è cresciuto in Italia a ritmi più sostenuti della popolazione residente”. Problema di costi?

Cresme individua un problema che è patologico del sistema Italia, un freno che impedisce il ricambio e la ripresa dell’edilizia e dell’immobiliare. Non l’Imu, non la crisi dei mutui: il comparto soffre di deficit di produttività, in cinquant’anni è scesa del 10%. Occorre rivoltare il sistema come un calzino, applicare tecnologie a partire dall’allestimento dei cantieri: il costo degli errori diminuirebbe dal 40 al 10 per cento. Con effetti benefici sui prezzi. La programmazione dei fondi europei 2014 – 2020 potrebbe aiutare in questo senso a replicare nell’edilizia quanto successo in settori come l’aeronautico e l’automobilistico.

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