Osservatorio Ance: segnali positivi nelle compravendite di abitazioni | Edilone.it

Osservatorio Ance: segnali positivi nelle compravendite di abitazioni

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Nel primo trimestre dell’anno in corso aumenta il numero di abitazioni compravendute dopo otto trimestri consecutivi di cali tendenziali, con una crescita che coinvolge non solo le grandi città ma anche gli altri comuni. È quanto emerge dall’Osservatorio congiunturale Ance di luglio 2014, relativo al mercato immobiliare residenziale.

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nei primi tre mesi di quest’anno le compravendite residenziali registrano un aumento del 4,1% rispetto allo stesso periodo del 2013, interrompendo la forte caduta degli anni precedenti (-53,6% dal 2007 al 2013). Sulla crescita, in parte potrebbe aver inciso l’entrata in vigore dal 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che ha reso più conveniente l’acquisto dell’abitazione soprattutto per gli immobili usati. Ciò potrebbe avere indotto gli acquirenti a spostare la stipula degli atti di compravendita all’inizio del 2014.

L’andamento positivo è da ascrivere soprattutto alla performance particolarmente positiva dei comuni capoluogoin aumento dell’8,8% rispetto al primo trimestre 2013 (-47,2% dal 2007 al 2013). Anche nei comuni non capoluogosi registra una crescita, sebbene più lieve, pari all’1,7%, rispetto al primo trimestre 2013 (-53,6% dal 2007 al 2013).

In particolare, nelle otto maggiori città italiane – Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze – continuano e si rafforzano i segnali positivi.Nel primo trimestre di quest’anno si registra un aumento tendenziale del 10,2% nella media delle metropoli italiane.

Il mercato immobiliare residenziale di Milano, già in ripresa dal terzo trimestre 2013 (+9,4% e +12,8% nel quarto trimestre 2013), registra un ulteriore aumento tendenziale del 3,4% nei primi tre mesi del 2014. Segnali particolarmente positivi provengono dalle città di Bologna (+29,2%), Roma (+21,4%) e Genova (+25,3%). A Firenze nel primo trimestre 2014 il numero di abitazioni compravendute aumenta del 9,7% rispetto ai primi tre mesi dell’anno precedente, confermando i segnali positivi già emersi nell’ultimo trimestre dello scorso anno (+12,7%). Nella città di Torino si rileva una variazione positiva pari al 10,8%. Di contro, la città di Napoli, non più supportata dall’effetto della dismissione del patrimonio immobiliare pubblico del Comune, evidenzia un’ulteriore flessione del 25,2%. Anche Palermo con -1% conferma il calo delle abitazioni compravendute dei trimestri precedenti.

Nei comuni di provincia delle otto città, il primo trimestre 2014 risulta contraddistinto da aumenti rilevanti e generalizzati a tutto l’hinterland delle principali città. In media il numero di abitazioni compravendute registra un aumento del 5% rispetto al primo trimestre 2013. In particolare, significativi incrementi si rilevano nei comuni della provincia di Genova e Palermo, con tassi di variazione vicini al 10%. Si osserva inoltre, nell’hinterland napoletano una tendenza opposta a quella evidenziata per la città partenopea. Il numero di abitazioni compravendute manifesta un aumento del 4,1% rispetto al primo trimestre 2013, contro il -25,1% della città di Napoli.

I primi segnali positivi si riscontrano anche nei dati relativi ai mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni che segnano nel primo trimestre del 2014 una crescita del 9,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, interrompendo la forte caduta degli anni precedenti (-65,7% tra il 2007 ed il 2013). Questo aumento dell’erogazione dei mutui potrebbe essere collegato, come riportato da Banca d’Italia, alla riduzione dei costi di provvista e alla maggiore concorrenza tra banche, anche straniere, oltre che alla definizione degli strumenti creati da Cassa depositi e prestiti per far affluire alle banche liquidità aggiuntiva a media-lunga scadenza finalizzata all’erogazione di nuovi mutui alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione.

Le prospettive a breve termine del mercato immobiliare residenziale, secondo l’ultima inchiesta trimestrale condotta in aprile da Banca d’Italia, con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, presso un campione di 1.400 agenti immobiliari, rimangono ancora deboli, sebbene con qualche segnale di attenuazione. Si ridimensiona, pertanto, il pessimismo degli agenti immobiliari circa le tendenze a breve termine, mentre i giudizi relativi a quelle di medio periodo, ovvero per i prossimi due anni, si confermano nettamente più positivi.

Con riferimento ai prezzi medi delle abitazioni, secondo Nomisma, nel periodo compreso tra il 2008 ed il 2013 e nelle grandi città, hanno subito una riduzione del 16,8% in termini nominali (-24,1% in termini reali) e in quelle intermedie il calo si è attestato al 16,4% in termini nominali (-25% in termini reali).

Nel corso del 2013 e nei primi mesi dell’anno in corso, sebbene i prezzi delle nuove abitazioni siano stati caratterizzati da una progressiva diminuzione, il calo risulta, comunque, di entità più contenuta rispetto a quello dell’usato e conferma che la domanda, seppur in un contesto di crisi, continua a prediligere la qualità del costruito. Secondo Nomisma, i prezzi medi degli immobili abitativi nelle 13 aree urbane registrano nel corso del 2013 una riduzione media in termini nominali del 5,2% (-6,1% in termini reali) nel confronto con il 2012, a conferma di un trend negativo in atto dal 2009. Complessivamente le grandi città, dal picco dei prezzi raggiunto nel primo semestre 2008, hanno subito una riduzione dei prezzi delle abitazioni pari al 16,8% in termini nominali (-24,1% in termini reali). Gli attuali prezzi medi delle abitazioni nelle 13 aree urbane ci riportano ai livelli di metà anni 2000.

Con riferimento alle 13 aree intermedie, nel corso del 2013, le quotazioni medie delle abitazioni mostrano un’ulteriore flessione del 3,7% in termini nominali su base annua (-4,3% in termini reali), leggermente inferiore a quanto osservato nell’anno precedente. Il 2013 rappresenta il sesto anno consecutivo in cui i valori di compravendita risultano in flessione, portando ad una riduzione complessiva del 16,4% in termini nominali (-25% in termini reali).

Le previsioni di Nomisma, nel biennio 2014-2015 sono di ulteriori flessioni dei valori di compravendita, più intensi nel 2014 e meno marcati nel 2015. Nel dettaglio, nel 2014 i prezzi delle abitazioni dovrebbero flettere mediamente di circa il 4,6%, mentre nel 2015 il calo dovrebbe risultare più contenuto, di circa un punto percentuale e solo a partire dal 2016 si tornerà a registrare un segno positivo, sebbene di entità decisamente contenuta (circa +1%)

Dall’indagine biennale Tecnoborsa 2014, relativa a famiglie italiane e il mercato immobiliare, emerge che il 3,2% degli intervistati dichiara di aver intenzione di acquistare un’abitazione nel biennio 2014-2015, in aumento rispetto asl 2012 (2,2%). Le famiglie che acquisterebbero un’abitazione sono guidate prevalentemente dalla necessità di avere una casa propria o dall’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa (per il 73,2% delle famiglie intervistate). Seguono, con l’11,6%, le famiglie che hanno indicato come motivazione di acquisto la seconda casa per le vacanze, il 9,5% dichiara la volontà di investire nell’abitazione il proprio capitale (9,5%) ed infine il 6,2% motiva l’acquisto di una seconda casa per i parenti prossimi.

Il 60% delle famiglie che ha acquistato un’abitazione nel biennio 2012-2013, dichiara di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore leggermente inferiore a quello indicato nell’indagine 2012 e nettamente più basso rispetto all’indagine del 2010 (69,7%). Su questa riduzione pesa sicuramente la forte restrizione delle banche nell’erogazione dei mutui alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione.

Come per il biennio precedente, la richiesta di un mutuo proviene soprattutto da famiglie in cui l’età del capofamiglia è tra 25 e 54 anni, specie impiegati e operai. Quanto ai canali utilizzati per reperire il finanziamento, è risultato che l’82,2% si è recato presso la propria banca, a dimostrazione di un elevatissimo grado di fidelizzazione del rapporto bancario, e il 16,1% si è rivolto ad altre banche. Da un’analisi della quota di mutuo acceso rispetto al prezzo del bene acquistato è emerso che il 3,1% dei richiedenti ha ottenuto un prestito che copre fino al 20% del costo del bene; il 12,8% dal 21% al 40%; il 26,2% dal 41% al 60%; il 15,2% dal 61% all’80% e solo il restante 2,8% ha ottenuto un mutuo che copre l’80% del prezzo pagato per l’abitazione.

In Italia si evidenzia ancora una domanda abitativa elevata, sostenuta dalla crescita della popolazione e soprattutto dal numero di famiglie. A fronte di ciò si è invece assistito a una progressiva e significativa riduzione delle abitazioni messe in cantiere, che secondo i dati Istat sui permessi di costruire, risultano diminuite del 59%. Tra il 2004 ed il 2011, pertanto, a fronte di una crescita media annua delle famiglie di 316.000 unità, risultano messe in cantiere, mediamente ogni anno, 228.000 abitazioni. Dal confronto emerge un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 700.000 abitazioni.

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