La crisi dei mutui e la valutazione degli immobili: intervista all'architetto Graziano Castello | Edilone.it

La crisi dei mutui e la valutazione degli immobili: intervista all’architetto Graziano Castello

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Si avvicina la data d’apertura del Saie 2013, la fiera bolognese dedicata all’edilizia, all’architettura e alle innovazioni nel settore delle costruzioni. Wolters Kluwer Italia sarà presente quest’anno in collaborazione con Logical Soft nella Piazza della Normotecnica, un’area di 800mq  nel Padiglione 33, dove si svolgeranno incontri tecnici e esercitazioni pratiche di grande interesse per i professionisti.

Un’ora per ogni argomento con esempi pratici svolti da esperti del settore, questa la formula degli incontri che forniranno anche occasioni di formazione per affinare le proprie competenze e porre domande ai relatori.

Nella Piazza della Normotecnica, all’interno dell’area “Consulta i nostri esperti”, durante i quattro giorni fieristici, saranno presenti esperti da poter consultare e con cui dialogare “in diretta” su casi e novità normative inerenti la professione tecnica: appalti, certificazione energetica, CTU e perizie, immobili e condominio, procedure in edilizia, riqualificazione energetica e incentivi, strutture e calcoli.

Per consultare il programma completo degli eventi che si svolgeranno nella Piazza della Normotecnica e sapere gli esperti che saranno presenti, clicca qui. Iscrivendoti ad almeno uno degli eventi riceverai il biglietto d’ingresso al Saie.

Di immobili e valutazioni immobiliari, il 16 e 17 ottobre, parlerà l’architetto Graziano Castello, autore del volumeManuale operativo degli standard di stima immobiliare”, pubblicato per Wolters Kluwer Italia nel 2013 e disponibile a partire dal prossimo 15 ottobre. Qui di seguito è possibile leggere l’intervista rilasciata dall’architetto Graziano sulla “Crisi dei mutui, crisi del mercato immobiliare e valutazione degli immobili”.

 

Lei sostiene, da qualche tempo, che vi sia una stretta relazione tra la crisi dei mutui in Italia, la crisi del mercato immobiliare e la necessità di eseguire delle valutazioni degli immobili corrette e precise. Su cosa basa questa sua convinzione?

La crisi dei mutui in Italia nasce da una mancanza di liquidità delle banche. Liquidità perduta a causa non solo degli investimenti delle banche d’affari americane nei titoli tossici, ma anche nelle cartolarizzazioni dei mutui immobiliari prima negli Usa e poi anche in Italia.

 

E la crisi del mercato immobiliare?

La possibilità di accedere facilmente al credito aveva indotto tutti a pensare che si potesse comprare senza denaro e guadagnare semplicemente sul capital gain, un giro virtuoso. Poi la crisi finanziaria americana ha bloccato la liquidità e da lì la crisi dei mutui italiana che causato una caduta della domanda d’immobili. Da prima una caduta leggera sino a diventare oggi, davvero problematica e senza spiragli all’orizzonte.

 

Cosa ha a che vedere la valutazione immobiliare con tutto questo?

Il peccato originale sta nella valutazione degli immobili eseguita con cronica leggerezza. Fino al 2008 in Italia si eseguivano le stime semplicemente prendendo dei valori medi espressi per un intero comune e, a volte, persino dei comuni vicini, moltiplicando il tutto per la superficie dell’immobile. Se per il mutuo era utile dichiarare un valore più alto era sufficiente alzare il valore medio senza alcuna giustificazione e si otteneva il valore calibrato secondo le esigenze del cliente.  A volte erano persino le stesse banche a chiedere leggerezza sul metodo di stima poiché gli Istituti di Credito erano consapevoli che, in seguito, avrebbero trasformato sul mercato, con le cartolarizzazioni, i mutui più difficili con titoli ad hoc.

 

In che modo un più rigoroso metodo di valutazione può servire alle banche e al mercato immobiliare?

Semplice: una valutazione corretta prossima al valore reale di mercato garantisce alle banche di avere un patrimonio di garanzia a fronte delle proprie esposizioni in mutui che sia di valore certo e che, in caso di insolvenza della clientela renda possibile recuperare per intero quanto prestato, spese e interessi. Anche nel caso in cui ci sia una cartolarizzazione un patrimonio di garanzia consente il recupero di liquidità in tempi veloci. Tutto ciò mette le banche al riparo da ogni rischio. Ovviamente vanno studiate forme di aiuto per coprire quel 20% che le banche ormai non coprono più come le forme di acquisto programmato, la vendita con riscatto e altri. Ma servirebbero aiuti più rapidi per velocizzare gli scambi.

 

Esiste davvero un reale metodo scientifico che permette di stabilire con certezza matematica il valore di un immobile?

Un metodo scientifico vero e proprio no, ma gli standard internazionali per la valutazione immobiliare sono un metodo che si avvicina molto alla scienza e permettono di individuare un valore davvero vicino a quello reale e, in ogni caso, un valore privo di grossolani errori di valutazione.

 

A me risulta che gli standard stentino a decollare in Italia e trovino oggettive difficoltà di applicazione.

Che stentino a decollare non è affatto vero. Ormai tutte le scuole estimative li riconoscono e li adottano. Non c’è più nessuno che si rifiuti a riconoscere il valore degli standard. Ma il problema è che il mercato degli immobili in Italia non è affatto trasparente e le fonti d’informazione attendibili per l’esecuzione di stima conformi agli standard sono davvero poche.

Per diffondere la cultura degli standard bisogna uscire dalla logica degli accademici. La nuova realtà degli standard internazionali può produrre nuove banche dati specializzate, nuove metodologie pratiche che sappiano coniugare la realtà immobiliare italiana a una nuova generazione di valutatori immobiliari corretta professionalmente e precisa nella determinazione del valore.

 

Esempi di questo tipo?

L’osservatorio del mercato immobiliare italiano gestito dall’Agenzia del Territorio (oggi in capo all’Agenzia delle Entrate) ha predisposto un metodo ibrido che cerca di coniugare la stima con approccio al mercato, compresi i problemi di trasparenza del mercato. Questi problemi sono sviluppati con un taglio squisitamente operativo. Anche nel mio testo di recente pubblicazione presso la WKI il “Manuale operativo degli standard di stima immobiliare” accade qualcosa di simile. Nel testo sono affrontati i principali problemi che caratterizzano la stima attraverso gli standard internazionali e per ognuno di questi se ne suggerisce una soluzione pratica operativa immediatamente utilizzabile. 

Per consultare il programma completo degli eventi che si svolgeranno nella Piazza della Normotecnica, clicca qui. Iscrivendosi ad almeno uno degli eventi riceverai il biglietto per l’ingresso al Saie.

 

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