Immobiliare: da Nomisma, tutto sulle seconde case per vacanza | Edilone.it

Immobiliare: da Nomisma, tutto sulle seconde case per vacanza

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Presentato recentemente da Nomisma il Rapporto sul mercato delle seconde case per vacanza in Italia (chiuso ad agosto 2006) che dà un quadro completo dell’andamento del mercato in oggetto sia dal punto di vista dell’andamento della domanda/offerta di affitti e compravendite e dei relativi prezzi, sia dal punto di vista dell’andamento geografico.

Secondo il report di Nomisma, anche negli ultimi 12 mesi, il settore, ha continuato la propria crescita pur con segnali di intensità più contenuta rispetto al passato, seguendo così il trend di generale rallentamento che sta facendo capolino anche nei mercati immobiliari maggiori.
Il numero dei contratti di compravendita nel 2006 è rimasto pressoché invariato (si consideri che lo scorso anno aveva toccato livelli record). L’offerta, per quanto registrata in crescita, appare incapace di soddisfare in modo esauriente la domanda, anch’essa in piena evoluzione: sempre più spesso proveniente dall’estero (in particolare Germania, Inghilterra e Svizzera) e volta a valutare anche altri fattori quali i servizi presenti nella località turistica, le infrastrutture del territorio (quali viabilità e parcheggi), la cura degli elementi di carattere ambientale e le attrazioni atte a rispondere alle esigenze di fasce d’età differenti (adulti, bambini, anziani).

E’ in ogni caso il mercato della locazione quello che sembra presentare i problemi maggiori, rappresentati da decrementi della domanda e del numero di contratti, a fronte di un’offerta in leggero rafforzamento.

Esiste un tipo di domanda d’acquisto standard e ricorrente nelle preferenze espresse, l’immobile ‘tipo’ ad uso vacanza, configurato nel modo seguente: bilocale dotato di cucina o angolo cottura, bagno, camera da letto, terrazzo, posto auto, camino (solo per le località montane) e giardino. Inoltre, si apprezza molto l’ubicazione in zone facilmente raggiungibili con mezzi pubblici o privati e prossime a spiagge (per le località marine) o impianti sciistici (in montagna).
Sul fronte dei prezzi di compravendita, la crescita del 2006 appare ridimensionata sia nelle località marine che in quelle montane. A fronte delle variazioni percentuali del 2005 pari rispettivamente a 6,7 e 6,8 punti percentuali, quelle registrate attualmente si collocano al 5,3% e 4,2%. Dal punto di vista geografico, ad un biennio in cui la crescita nei prezzi era più consistente in corrispondenza delle località di montagna, segue la situazione attuale in cui il dato si rovescia a vantaggio delle città di mare.
Analizzando le quotazioni più elevate, le prime dieci posizioni dei ‘top prices’ delle seconde case per vacanza in ottimo stato, sono posizionate nelle zone più pregiate delle principali località turistiche. Cortina d’Ampezzo si conferma la località più costosa con valori che superano i 15.000€ al mq.
Rispetto al 2005, si confermano stabili ai primi posti la già citata Cortina d’Ampezzo e Santa Margherita Ligure, mentre Porto Cervo emerge come terza a scapito di Forte dei Marmi. Invariate anche le posizioni di Capri e Alassio, mentre Sestri Levante va al settimo posto sostituendo Madonna di Campiglio, raggiunta anche da Porto Rotondo.
Solo Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio, riescono ad attestarsi sui livelli di prezzo raggiunti dalle città di mare, che occupano la maggior parte delle posizioni della classifica in esame.
Nella Top Ten dei prezzi nelle località montane, dietro le località montane già inserite nella classifica generale, seguono Courmayeur, Corsara, Sestriere, Medesimo, Bardonecchia, Gressoney, Ortisei, Breuil- Cervinia.

Per quanto riguarda, poi, le variazioni annue subite dai prezzi, si nota che la miglior performance è ad appannaggio di Pinzolo, in crescita del 10,9%; seguono a breve distanza Ovindoli e Roccaraso, entrambe con variazioni pari al 10%, e ancora ­edesimo e Cesana Torinese (+9,3%). Quest’ultima risulta la località della zona montana piemontese che ha maggiormente goduto dell’effetto Olimpiadi invernali 2006. Importante osservare come, rispetto l’anno precedente, vi sia stata una forte riduzione dell’intensità di crescita nelle top five: nel 2005 queste vedevano aumentare i propri valori in media di quasi il 20%, mentre oggi evidenziano un incremento medio lievemente inferiore al 10%.

Con riguardo alle località marine, dalla classifica riferita alle prime cinque località in termini di crescita dei valori, emerge che Marina di Ravenna si conferma ancora una volta leader, evidenziando una variazione del 15,8% che, se sommata a quanto rilevato l’anno precedente, determina un incremento delle quotazioni del +35,3%, rivelandosi la realtà turistica in più forte espansione di questi ultimi anni. Al secondo posto nella corsa dei prezzi si colloca Capri, riscontrando un aumento annuo pari al 15%, con una dinamica perciò simile a quella di Marina di Ravenna, sebbene si tratti di mercati rivolti a target sensibilmente diversi. Seguono località come Marina di Ragusa (+14,5%), Portovenere (+13,1%), favorite da una forte attività di riqualificazione in atto, ed infine Pineto (+12,5%).

Infine, l’analisi comparata dei mercati montani e marini che nel 2006 sono risultati più dinamici, mostra la Regione Abruzzo con ben tre località, a conferma delle potenzialità della regione sotto il profilo dell’attrattività turistica.

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