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Il mercato degli uffici a Milano, Torino e Firenze

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Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili del comparto non residenziale hanno registrato un ribasso generalizzato che ha interessato sia i prezzi sia i canoni di locazione. Nel settore non residenziale la maggioranza delle richieste è orientata verso la locazione, scelta dettata soprattutto dal rischio dell’attività imprenditoriale e dalla volontà di non immobilizzare capitali all’inizio dell’attività.

Ad affermarlo sono i recenti dati pubblicati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che analizzano il mercato degli immobili non residenziali, e in particolare degli uffici, nel primo semestre 2013. Complessivamente per il mercato degli immobili destinati al terziario i canoni di locazione registrano una contrazione del 4,6% (usato) e del 3,7% (nuovo) per le soluzioni che sorgono all’interno di centri direzionali e del 4,2% (usato) e del 3,4% (nuovo) per quelle all’interno di palazzine residenziali. Al di là del contesto in cui sono inseriti, i prezzi hanno registrato una flessione del 4,5%. Anche il segmento degli uffici registra un periodo di difficoltà: le aziende tendono a ridimensionare gli spazi o a decentralizzarsi per abbassare i costi della locazione. In questo caso vengono predilette le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in zone ben servite e facilmente raggiungibili. Le tipologie più richieste sono quelle comprese tra 50 e 100 mq, possibilmente cablate e modulabili.

Entrando nel merito dei capoluoghi, l’Ufficio Studi rileva l‘abbondante offerta di immobili in affitto e in acquisto a Milano, con conseguente ribasso sia dei prezzi che dei canoni di locazione. Le aziende che cercano si orientano su soluzioni in buono stato, che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Escluse le aziende del ramo finanza che tendono a orientarsi sulle aree più centrali, si tende a cercare immobili oltre l’area C, che abbiano un parcheggio o che siano bene collegate con la metropolitana o altri mezzi di superficie. Le metrature più richieste sono di 200 mq. Inoltre l’analisi rileva le richieste di gruppi alberghieri che ricercano strutture turistico alberghiere in vista dell’Expo, principalmente gruppi stranieri che in questo momento però non ritengono redditizio investire in Italia.

A livello di zone, si rileva la predilezione per aree attraversate dal passante ferroviario, come Farini, Lancetti e Bovisa, e la buona domanda in Zona Sempione grazie ai prezzi più competitivi e alla prospettiva di apertura della nuova MM5.

Per quanto riguarda Torino, nel settore degli immobili ad uso terziario i prezzi sono scesi del 6,6% e del 5,9% per le soluzioni nuove posizionate rispettivamente in centri direzionali e in strutture residenziali. Per le soluzioni usate il ribasso è stato del 6,5% per le soluzioni in centri direzionali e del 2,8% per le tipologie in palazzine residenziali.

Sulle locazioni si registra un ribasso del 5,7% per le soluzioni nuove in centri direzionali e del 2,9% per quelle in palazzine residenziali. In ribasso anche i canoni di locazione degli uffici usati: -2,7% se inseriti in contesti direzionali e -0,7% se inseriti in contesti residenziali.

La domanda arriva principalmente da studi professionali, che ricercano soluzioni di 120-150 mq già dotati di cablaggio e impianti di condizionamento. Attualmente la tendenza è quella di spostarsi in palazzi residenziali, in quanto i centri direzionali hanno generalmente spese più elevate, e infatti i cali più consistenti arrivano proprio da queste tipologie.

A Firenze sul mercato degli uffici si registra una contrazione dei canoni di locazione; la domanda di locali ad uso ufficio che, già in passato era stata penalizzata dalla presenza della zona Ztl, ha avuto un ulteriore calo in seguito al trasferimento del Tribunale dal centro nella zona di Firenze Nord. La maggioranza degli uffici infatti si è trasferita fuori dal centro storico (zona Masaccio, zona Statuto, zona Libertà) dove ci sono minori problemi di parcheggio. Si registrano richieste per gli uffici situati nella zona di Firenze Nord dove ci sono il Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ma difetta di un’offerta immobiliare di qualità. Va segnalato che l’abbandono degli immobili del centro storico da parte degli uffici ha determinato un aumento dell’offerta in centro storico e spesso i proprietari decidono di effettuare il cambio di destinazione d’uso al fine di trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato, sia in affitto sia in compravendita.

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