Expo 2015 e mercato immobiliare: quali effetti su Milano? | Edilone.it

Expo 2015 e mercato immobiliare: quali effetti su Milano?

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Come evidenziano gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, questi primi mesi del 2014 hanno registrato numeri positivi per il mercato immobiliare italiano, con un aumento del 4,1% delle compravendite immobiliari residenziali a livello nazionale. Questa ripresa era già stata annunciata dall’aumento della domanda immobiliare e della volontà di acquisto nel 2013, soprattutto in seguito al ribasso dei prezzi. In questi primi mesi del 2014 anche gli istituti di credito, per quanto restino ancora selettivi nell’erogazione, si sono dimostrati più propensi ad erogare e questo ha ridato fiducia ai potenziali acquirenti. Per quanto riguarda Milano, la città dell’Expo, il capoluogo lombardo ha anticipato una tendenza nazionale, dando segnali di ripresa delle compravendite già nei due trimestri antecedenti.

Nel primo trimestre del 2014, l’incremento delle compravendite segna il 3,4%. Andando a ritroso, è giusto notare che a partire dal 2007, gli immobili milanesi sono quelli che hanno perso meno valore, segnando -22,2% rispetto alla media nazionale del -32%. Dal 1998, anno in cui è iniziata la crescita dei valori immobiliari ad oggi, Milano è stata una delle città con le più alte percentuali in termini di rivalutazione immobiliare, preceduta solo da Napoli e Roma: infatti dal 1998 si è rivalutata del 68,4%. Milano città di Expo 2015 dunque: oltre alla trasformazione dei suoi spazi e dei suoi trasporti, quali effetti sta avendo e avrà l’evento globale sul mercato immobiliare? Dal Gruppo Tecnocasa è stata presentata un’analisi, che è partita in primo luogo dalle aree interessate dai lavori per la creazione delle fermate delle nuove linee metropolitane.

Qui i proprietari, puntando sulla riqualificazione che ci sarà, cercano di vendere a prezzi più elevati. Attualmente però il mercato immobiliare non è in grado di assorbire queste richieste, con la conseguenza che la distanza tra domanda ed offerta aumenta sempre più e le tempistiche di vendita sono lunghe. Questo avviene soprattutto in quelle aree in cui il parco immobiliare presente non è di qualità ottimale e i potenziali acquirenti, diventati sempre più selettivi, non sono più disposti a pagare un immobile oltre il suo reale valore di mercato. In più, quando i lavori sono in corso, si percepisce soprattutto il disagio che essi comportano piuttosto che i futuri vantaggi. A lavori ultimati sicuramente degli effetti positivi potranno esserci, se non sul fronte dei prezzi almeno sul fronte della domanda.

Abbiamo visto, infatti, che in quartieri come la Bicocca e nella zona di Fulvio Testi si sono riscontrate più richieste di acquisto anche se sul fronte dei prezzi non ci sono segnali positivi. Le zone interessate dal passaggio della linea 5 potrebbero registrare un miglioramento della vivibilità. e’ questo l’esempio di piazza Axum dove al momento c’è molta concentrazione di traffico in occasione degli eventi che si svolgono allo stadio San Siro. Anche la zona di Sempione che sarà interessata da quattro fermate (Gerusalemme, Domodossola, Tre Torri, Portello) e vedrà notevolmente migliorati i suoi collegamenti con le altre aree della città, non si può escludere possa registrare un avvicinamento dei prezzi immobiliari a quelli presenti nella zona Fiera-Monterosa, più quotata soprattutto sulle tipologie signorili.

Si riscontra invece un certo fermento sul mercato dei locali commerciali. Infatti su Milano si attendono quasi 20 milioni di visitatori e si prevede una spesa turistica di 3,5 miliardi di euro di cui 1,2 miliardi solo per la ristorazione. Questo ha comportato un notevole interesse per immobili da destinare a questo settore nelle zone più centrali della città. La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria posizionate sulle vie ad alto transito; anche in questo caso l’aumento della domanda non ha determinato un aumento dei canoni di locazione. Per il prossimo anno si ipotizza un ulteriore ribasso dei prezzi immobiliari sia a livello nazionale e sia per la città di Milano, dove è prevista una contrazione compresa tra -2% e -4%.

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