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Edilizia residenziale: vendite in calo

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Significativa correzione per il mercato immobiliare residenziale italiano che ha subito, nei primi sei mesi del 2008, una diminuzione dei prezzi delle case del 7% con tutti i grandi centri urbani in negativo, così come per le compravendite, stimate in calo tra il 13% e il 15%..

Lo afferma una ricerca condotta dall’ufficio studi di UBH – United Business Holding, secondo cui, in particolare, il calo medio nazionale pari al 7% dei prezzi di vendita si riferisce ad abitazioni usate in buono stato, che non necessitano di una totale ristrutturazione. L’Ufficio Studi UBH raccoglie ed elabora i dati di mercato rilevati direttamente dalle attività di intermediazione immobiliare e creditizia, in modo tale da poter avere una reale visione dell’evolversi dei mercati basandosi su informazioni di carattere quantitativo oltre che qualitativo.

Ciò che è di rilevante emerge dalla ricerca è il fatto di assistere, per la prima volta dopo tanti anni, a una contrazione così omogenea dei prezzi delle abitazioni usate nel mercato residenziale italiano. Secondo Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH “Il calo delle compravendite che avevamo certificato con la fine del 2007 (- 4,6% a livello nazionale), e che aveva accelerato nel primo trimestre 2008, ha iniziato, come era logico attendersi, a riflettersi sulle dinamiche dei prezzi. I segnali forniti dall’allungamento oltre i 5 mesi delle compravendite e dall’allargamento della forbice fra prezzo iniziale e finale di vendita (mediamente del 15%) erano indicativi del fatto che il mercato stesse entrando in questa nuova fase”.
Le rilevazioni hanno mostrato che il processo di riassestamento dei prezzi sul mercato è ormai iniziato nelle macro aree urbane semicentrali e periferiche di tutti i principali comuni capoluogo, mentre nei centri e nelle zone di pregio i prezzi restano in una fase di stagnazione. Se i valori delle nuove costruzioni tengono di più, lo si deve anche al fatto che l’offerta è ancora inferiore rispetto alla domanda.

Sempre sul fronte dei prezzi, le città che hanno subìto un maggiore calo nel primo semestre 2008 sono Napoli e Palermo (-9%) a conferma del trend del primo trimestre, seguite da Roma (-8,3%) e Milano (-8%) anche loro già in leggero calo nel primo trimestre. Torino, ancora in positivo a marzo 2008, vede i prezzi calare in media del 6% circa come Bologna, Genova, Firenze e Catania.

La contrazione degli scambi di abitazioni emersa nella ricerca elaborata a livello nazionale, compresa in un fra il -13% ed il -15%, è misurata in comparazione ai dati analoghi dello stesso periodo del 2007.

“Innanzitutto, dopo oltre dieci anni di forti accelerazioni dei prezzi e di compravendite sempre in aumento (dalle 600.000 del 1999 alle oltre 800.000 del 2007) il mercato doveva necessariamente rallentare. Da un punto di vista congiunturale, invece, le cause di questa flessione sono principalmente due: da una parte stiamo assistendo all’appiattimento della domanda da parte dei redditi più bassi e precari, conseguenza delle politiche di maggior rigore da parte degli istituti di credito e dell’aumento dei tassi d’interesse dei mutui; dall’altra la domanda di sostituzione delle famiglie si trova in difficoltà principalmente perché disorientate dalle dinamiche dei prezzi, che solo adesso stanno tendendo a un riassestamento dopo l’euforia degli anni passati”, ha sostenuto Ghisolfi.

“L’aspetto positivo, da cui trarre delle previsioni non improntate al pessimismo, deriva proprio da questo processo di aggiustamento dei valori che darà al venditore e all’acquirente la possibilità di chiudere più velocemente le trattative. La conferma viene dal fatto che con un prezzo di offerta, in particolare di una abitazione usata da ristrutturare, inferiore del 10% rispetto a un anno fa, la vendita si conclude in tempi molto più brevi rispetto alla media nazionale (5,8 mesi).

La sensazione è che durante il 2009 i prezzi delle abitazioni cercheranno un loro nuovo punto di equilibrio sicuramente inferiore rispetto a quello di inizio 2008. Gli scambi, stante le attuali condizioni imposte al mercato del credito, saranno ancora una volta più vicini ai numeri di fine anni ’90 che a quelli degli ultimi anni. In sostanza, un anno di ricerca di nuovi equilibri che non faranno

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