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Capannoni, il mercato immobiliare a Milano, Torino e Verona

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Nei primi sei mesi del 2013 il settore immobiliare dei capannoni ha registrato una contrazione dei prezzi e dei canoni di locazione sia sulle tipologie nuove sia su quelle usate, con una performance peggiorativa per quelle posizionate lontane dalle arterie di comunicazione. Ad affermarlo sono gli ultimi dati dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, dai quali emerge come le difficoltà di molte aziende del settore produttivo stiano cambiando la configurazione di questo segmento.

I capannoni, infatti, sono sempre meno destinati ad attività produttive e sempre più orientati verso attività di stoccaggio e deposito. Allo stesso tempo si registrano richieste per l’apertura di attività legate alla ristorazione. Le quotazioni di un capannone usato sono diminuite del 4,9% (vicino alle arterie) e del 5,4% (lontano dalle arterie), quelle del nuovo registrano un -4,5% vicino alle arterie e -4,7% lontano dalle arterie.

A Milano le quotazioni dei capannoni sono diminuite sia per le tipologie usate sia per quelle di nuova costruzione. I canoni di locazione delle soluzioni nuove sono diminuiti del 2,6% (vicino alle arterie) e del 2,9% (lontano dalle arterie), mentre sulle soluzioni usate il ribasso è stato del 4% per le soluzioni vicine alle arterie e del 5,3% per quelle posizionate lontano dalle arterie.

Da segnalare un’importante diminuzione delle richieste sia in acquisto sia in affitto. Molte aziende infatti decidono di ridimensionarsi oppure di trasferirsi lontano dalla città per abbattere i costi. Sul mercato delle compravendite l’Imu è stata determinante nel rallentamento degli scambi. Tra le zone preferite di Milano per chi decide di prendere in affitto un capannone ci sono Maciachini e Romolo e a cercare capannoni in affitto sono prevalentemente società di catering oppure commerciali che si occupano di vendita all’ingrosso.

La tipologia più ricercata ha una metratura compresa tra 200 e 300 mq ed è dotata di un’area di carico e scarico di merci. I proprietari richiedono circa 1.000 euro al mq, le cifre scendono leggermente in zone più periferiche; in affitto si richiedono circa 80 euro al mq annui.

A Torino, il ribasso dei canoni di locazione riguarda sia i capannoni nuovi (-5,3% e -10,6% rispettivamente vicino e lontano dalle arterie) sia quelli usati, il cui calo è stato nell’ordine del 4%. Una flessione compresa tra 9% e 11% ha interessato invece i prezzi.

Il capannone-tipo deve essere situato in prossimità delle principali arterie di comunicazione, preferibilmente ubicato in un’area industriale, dotato di un comodo spazio per le manovre di carico e scarico e di ampiezza compresa tra 500 e 1000 mq. Le attività impiantate sono generalmente quelle di produzione, meccanica e di tipo artigianale, ma si sono avute richieste per capannoni più grandi dove sono state insediate attività di produzione su larga scala o di logistica.

A Verona, il mercato dei capannoni ha mostrato stabilità, in relazione sia allo stato dell’immobile sia alla posizione relativa alle arterie di comunicazione. Acquirenti e investitori sono pressoché scomparsi, sia a causa delle problematiche legate al finanziamento, sia perché si preferisce attendere che la situazione si sblocchi.

La quasi totalità delle richieste si concentra sugli affitti, la cui domanda proviene da piccoli imprenditori che impiantano attività di artigianato o di deposito e stoccaggio merci. La zona Z.A.I. è sempre la più ricercata e apprezzata. I capannoni sono stati realizzati negli anni’70 e presentano quotazioni di 500-600 euro  al mq allo stato originario e di 800-850 euro al mq se già ristrutturati, mentre il canone medio di affitto si aggira intorno a 36 euro al mq annuo.

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