Il mercato immobiliare turistico in Valle d'Aosta | Edilone.it

Il mercato immobiliare turistico in Valle d’Aosta

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Nella Valle d’Ayas gli acquirenti di seconda casa sono quasi esclusivamente italiani, provenienti dalla provincia occidentale di Milano, Genova e dal Piemonte. Meno presenti gli stranieri che provengono generalmente dal Nord Europa (Inghilterra su tutte, a seguire la Scandinavia) e sono attivi solamente a Champoluc. La domanda si focalizza su soluzioni indipendenti ubicate in zone esterne e verdi, il budget si attesta a 200-400 mila €, ma difficilmente tali cifre sono sufficienti.  Infatti la diminuita disponibilità di spesa ha comportato una contrazione delle quotazioni  immobiliari delle località turistiche della Valle d’Ayas del 4,4% con le seguenti variazioni: Brusson (-2,9%), Antagnod (-2,5%) e Champoluc (-5,7%).

Brusson sorge su un’area pianeggiante nella media Val d’Ayas, caratterizzata dalla presenza di un anello per lo sci di fondo di 5, 10, 15 o 25 km, omologato anche per gare internazionali. La parte vecchia e il laghetto sono le zone più apprezzate (la prima per la vista, la seconda perché ben soleggiata): i valori oscillano tra 4000 e 4500 € al mq e raggiungono 5000 € al mq se l’immobile è stato ristrutturato e riqualificato in pieno stile valdostano (pietra e legno). Nel Centro del paese è possibile acquistare bilocali e trilocali di media qualità, ricavati da un ex albergo dismesso, al prezzo di 3500-4000 € al mq. Di particolare interesse è Estoul, frazione situata in un’area soleggiata caratterizzata da piste di discesa, snow park e un anello di 5 km di piste da sci di fondo e ben collegata con un servizio di navetta attivo tutto l’anno. Ciò sopperisce alla carenza di servizi e determina una buona tenuta delle quotazioni immobiliari, che si attestano intorno a 4000 € al mq per ville indipendenti realizzate in pietra e legno. Tiene bene anche Vollon grazie al suo territorio pianeggiante, alla presenza di verde e dei negozi di prima necessità; l’offerta consiste in appartamenti degli anni ’70-’80, che si valutano 3500-4000 € al mq. Edilizia simile ad Extrepiéraz, dove normalmente acquista chi era stato precedentemente in villeggiatura: nonostante soffra per la minore luminosità, tiene abbastanza bene perché i valori sono più bassi (circa 3000 € al mq) e per la presenza di negozi.

La località più rinomata della valle è Champoluc, uno dei due abitati principali del comune di Ayas (l’altro è Antagnod) dove si concentrano locali, negozi e servizi di ogni genere, nonché gli impianti di risalita, situati nel centro del paese. Qui ci sono abitazioni tipo “Rascard”, ma la maggioranza è stata realizzata negli anni ’60-’70: l’usato da ristrutturare costa 4000 € al mq, quello già ristrutturato può salire a 5000-6000 € al mq. Route Ramey è la strada principale con quotazioni che possono oscillare da 4200-4300 € al mq fino a 5000 € al mq. Nella zona limitrofa al parcheggio dell’impianto di risalita e al parco giochi si sta procedendo alla ristrutturazione del Palazzetto dello Sport, che diventerà multifunzione e ospiterà una piscina e un centro benessere; a Frachey, invece, è stato ampliato il nuovo campo da golf, passato da 3 a 9 buche. L’apertura nel 2010 della funivia che collega Frachey alla Valle di Gressoney ha portato una buona rivalutazione delle abitazioni ivi presenti: si tratta di condomini degli anni ’70, valutati in buono stato a 4000-5000 € al mq.

Si sta rivelando interessante Periasc, frazione che si sviluppa a 4 km da Champoluc quasi al bivio per Antagnod: questa è una zona pianeggiante, soleggiata, dotata di tutti i servizi e toccata dalla navetta che porta fino al punto in cui si può ammirare la catena del Monte Rosa. Il nucleo storico si sviluppa intorno alla Chiesa; la parte esterna è composta da condomini degli anni ’60-’80, che si valutano da 2000-2500 € al mq (allo stato originario) a 4500 € al mq (ristrutturati).

Antagnod è particolarmente apprezzata per la sua posizione, in quanto è soleggiata sia in estate sia in inverno e da ogni sua parte è possibile godere di una vista completa della valle e del Massiccio del Monte Rosa. La chiesa di San Martino costituisce il nucleo storico del paese, attorno a cui la maggior parte delle abitazioni si è sviluppata negli anni ’70, i prezzi oscillano tra 3500 e 5000 € al mq. Recentemente è stato completato il residence “Colonia di Genova”, composto esclusivamente da case vacanza che sono proposte a circa 5000 € al mq. In posizione più elevata si sviluppa Barmasc, caratterizzata da villette indipendenti e adatta a chi cerca tranquillità e vista ed è disposto a rinunciare ai servizi; i valori si attestano intorno a 4500 € al mq.

Il mercato immobiliare turistico nella Valle del Gran San Bernardo ha registrato una sostanziale stabilità nelle quotazioni. Si registrano difficoltà nella vendita di tipologie più costose cosicché il mercato è alimentato dalle compravendite di soluzioni dal prezzo compreso tra 70 e 150 mila €, ma le caratteristiche ricercate (casette indipendenti in pietra e legno con tetto in losa) non sempre sono facili da trovare a queste cifre. A cercare la seconda casa ci sono soprattutto turisti piemontesi, liguri e lombardi, accanto a una sporadica presenza di belgi, francesi e inglesi: nonostante il budget degli stranieri sia più alto (circa 250 mila €) e non si riscontrano particolari differenze nelle richieste (piacciono sempre le zone vicino alle piste), eccetto una preferenza dei britannici verso soluzioni più isolate e tranquille.

Il comune più richiesto della Valle del Gran San Bernardo è Etroubles, vasto borgo storico del ‘700-‘800 composto da numerose frazioni, che ha nel centro una zona pedonale dotata di negozi e dei principali servizi. Il centro storico offre le tipiche case valdostane indipendenti, realizzate in pietra e legno con pavimenti in profilo e tetti in losa, che, già ristrutturate, si scambiano a 2200-2300 € al mq. Di particolare interesse è Éternod, dove è in corso la ristrutturazione di 7 unità abitative: riportate esternamente allo stato originario, con pietra a vista, dotate di riscaldamento autonomo e canna fumaria, il prezzo di 2000 € al mq sta avendo un buon riscontro. Interessante anche Saint-Oyen, piccolo borgo che offre tipologie similari a Etroubles, sia nell’offerta sia nei prezzi. Procedono bene i lavori di realizzazione della nuova galleria che parte alle porte di Etroubles per terminare sopra Saint-Oyen.

Piace sempre Saint-Rhémy-en-Bosses, grazie alla vicinanza delle piste da discesa (25 km) e sci di fondo e alla comodità di effettuare escursioni. La parte più richiesta si sviluppa nelle vicinanze del comprensorio “Crevacol”, dove una tipologia indipendente di buona qualità costa 2000-2200 € al mq; il centro del paese offre le tipiche case valdostane, ma i valori sono più bassi e si attestano a 1900 € al mq.

Ollomont rappresenta un’ambita meta turistica invernale, grazie alla pista da discesa, a quella per lo sci di fondo, allo snow park vicino allo skilift. Tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000 sono state realizzate numerose soluzioni indipendenti, villette e chalet con prezzi variabili tra 150 e 500 mila €, ma difficilmente si riescono a concludere trattative su cifre così alte. Delle frazioni si segnala Bas, dove sono state vendute case indipendenti di 70 mq, corredate di giardinetto privato, a circa 140 mila €.

Gignod e Roisan sono comuni di stampo prettamente residenziale, mentre Valpelline ha anche una vocazione turistica. Nella parte centrale di quest’ultima località si possono acquistare appartamenti in piccoli condomini, realizzati fino al 2005-2007, a 1900-2000 € al mq; nella frazione Vaud si sta procedendo alla ristrutturazione di due rustici, uno di 350 mq e l’altro di 100 mq, con giardino annesso che verrà adibito a parcheggio, le cui quotazioni dovrebbero oscillare intorno a 2000 € al mq. Gignod è un paese ben collegato con il capoluogo e dotato di tutti i servizi di prima necessità, piscina coperta e scuole (nido, asilo, elementari e medie): un appartamento in una villetta quadrifamiliare costa 2300-2500 € al mq, una porzione di bifamiliare tra 250 e 400 mila €, mentre un appartamento in condominio si valuta 2000 € al mq. Le zone più ambite di Gignod sono le frazioni Variney e Chez-Roncoz, dove è possibile acquistare tipologie indipendenti realizzate nel 2009, di 75 mq dotate di giardino e box auto, a 250 mila €. Roisan presenta edilizia e prezzi molto simili a Gignod, nonostante i servizi siano meno numerosi.

Le località turistiche della Valdigne non hanno mostrato variazioni nei prezzi, la situazione si sta stabilizzando e si avvertono i primi segnali di una possibile ripresa. La domanda è prettamente turistica e i tagli più ricercati sono bilocali e trilocali. La zona desiderata cambia a seconda del tipo di turismo: chi opta per l’estate sceglie località servite e possibilmente in centro al paese, chi ama sciare si orienta nelle vicinanze delle piste e della strada statale che collega le località. Gli stranieri, in genere, cercano soluzioni più indipendenti, ubicate anche in zone più dislocate.

Di Morgex è sempre apprezzata La Ruine, frazione molto servita, pianeggiante e immersa nel verde: una tipologia signorile in pietra e legno, ristrutturata recentemente, costa da 4800 a 5800 € al mq (con punte di 6000 € al mq se inserita in un contesto panoramico), mentre per l’usato in buone condizioni si spendono circa 4000 € al mq. Piace anche la parte centrale e semicentrale che si sviluppa sul versante sinistro (verso le frazioni VIllair e Lavancher) perché ben soleggiata anche in inverno: uno dei 10-15 appartamenti nei condomini degli anni ’70-’80 costa 2500-3000 € al mq in buone condizioni, il prezzo sale a 4500-4800 € al mq per i rustici in pietra e legno ristrutturati  e tocca 5000 € al mq per le mansarde. L’offerta edilizia di Villair è prestigiosa, quella di Lavancher riguarda condomini e case degli anni ’70-’80, ma i prezzi sono abbastanza simili e oscillano tra 4500 e 5000 € al mq. Sul versante sinistro di Morgex si sviluppano Previllair e Biolley: nella prima frazione ci sono condomini della metà degli anni ’70 (valore massimo 2500 € al mq), la seconda è un borgo molto caratteristico con le tipiche case valdostane, il cui valore raggiunge 3000 € al mq.

La Salle è un comune più collinare, posizionato a 1000 metri di altitudine e soleggiato anche in inverno. La parte collinare è ben esposta e molto caratteristica, ma soffre per la lontananza dai servizi, pertanto le quotazioni scendono a 4000-4500 € al mq sul nuovo/ristrutturato. Molto richiesta è la frazione Echarlod, situata a circa un chilometro dal centro sul versante orientale della valle, ben servita e ben esposta: una soluzione ristrutturata costa 5000 € al mq, ma ci sono tipologie proposte a 5500 € al mq (tuttavia le compravendite sono difficili a queste cifre). Specularmente a Echarlod e sul versante occidentale, si sviluppa la frazione La Clusaz dove sono state effettuate ristrutturazioni con materiali di buona qualità: una casa in pietra e legno, contenente una decina di appartamenti, presenta valori di 5500 € al mq.

Una delle località turistiche più ambite è Cogne, che si sviluppa alle spalle del Monte Bianco e alle pendici del Massiccio del Gran Paradiso. La parte più richiesta è sempre quella centrale, grazie alla vista sul Gran Paradiso, alla presenza di tutti i principali servizi e all’affaccio su Prato Sant’Orso; le tipologie presenti risalgono agli anni ’70, ma ve ne sono degli anni ’80 e fino agli anni ’90, le quotazioni medie oscillano tra 6000 e 7000 € al mq. Chi preferisce zone più panoramiche con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e, in parte, sul Monte Bianco si sposta nelle frazioni laterali, tuttavia a scapito dei servizi. La località principale è Épinel, borgo caratteristico dove sono in aumento i servizi e le attività commerciali: una soluzione indipendente in pietra e legno costa 2500-3000 € al mq allo stato originario e 3000-3500 € al mq  se già ristrutturate.

Valori più alti (4000-5000 € al mq) si incontrano a Montroz e Les Coutes, frazioni collocate a metà altezza della collina di Cogne, dove sono presenti diversi condomini e soluzioni bifamiliari di nuova realizzazione. Gimillan sorge su un poggio laterale della vallata e gode di un’ottima vista sul Gran Paradiso e sulla Grivola, fattore che compensa la minore presenza di servizi e, pertanto, le quotazioni si mantengono intorno a 4500 € al mq. Lillaz è un borgo caratteristico, punto di partenza per escursioni e sci di fondo, apprezzato per le sue cascate, che sta incontrando difficoltà perché è ben servito solo nei mesi estivi: le abitazioni risalgono agli anni ’70-’80, per una quotazione media di 2500-3000 € al mq.

Courmayeur è tra le località turistiche più rinomate dell’arco alpino, sorge nell’alta Valdigne ai piedi del Monte Bianco e costituisce un mercato a sé stante. Il Centro del comune è ricco di attività commerciali e ospita condomini degli anni ’70 e le tipiche case in pietra e legno valdostane, che risalgono al ‘700-‘800: una tipologia da ristrutturare costa 6000-8000 € al mq, una già ristrutturata 11-12 mila € al mq, ma i prezzi possono raggiungere 15 mila € al mq su via Roma, zona molto pregiata. Seppur in numero ridotto, sono presenti anche piccoli condomini degli anni ’90, dove un appartamento costa 8-10 mila € al mq. Nella parte semicentrale di Courmayeur si sviluppano le frazioni VIllair e La Saxe, dove sono presenti condomini degli anni ’70 che si valutano 7000-8000 € al mq se ristrutturati  e 5000-6000 € al mq se in buone condizioni. Il principale impianto sciistico parte da Pussey, frazione ubicata tra il centro e Verrand, ricca di ville degli inizi del ‘900, spesso frazionate in appartamenti di notevole prestigio, le cui quotazioni raggiungono 13-14 mila € al mq. Dolonne è un piccolo borgo pianeggiante e ben soleggiato, dove ci sono anche le piste di rientro: le tipiche case in pietra e legno ristrutturate costano 8-10 mila € al mq, un appartamento in condominio degli anni ’60 si valuta 6000 € al mq, mentre un villino singolo, realizzato nel 2000, disposto su due livelli di 60 mq ciascuno e dotato di box auto, raggiunge 2 milioni di euro. Da segnalare che, a Entrèves, i lavori di realizzazione della nuova funivia che porterà direttamente sul Monte Bianco stanno procedendo bene e dovrebbero terminare nel 2015.

Pré-Saint-Didier si trova a metà strada tra La Thuile e Courmayeur, è una località rinomata per le sue terme e piace anche se è meno soleggiata. Il Centro offre un’edilizia variegata, con abitazioni storiche, alcune già ristrutturate, accanto a tipologie degli anni ’70: l’usato in buone condizioni si scambia a 4000 € al mq, il prezzo sale a 6000-7000 € al mq per le tipologie ristrutturate. Molto importante e apprezzata è Verrand, borgo storico ubicato al confine con Courmayeur, dove si possono acquistare case tipiche valdostane e villette immerse nel verde. Le quotazioni del ristrutturato si attestano a circa 8000 € al mq, leggermente di più rispetto ad un appartamento di fine anni ’90-inizi 2000 nel complesso “Courmaison” a Pallesieux, dove il prezzo non supera 7500 € al mq. Sempre in quest’ultima frazione, un appartamento in condominio degli anni ’80 costa 5000-5500 € al mq.

La Thuile è una delle località sciistiche europee più note, grazie al collegamento con la località francese di La Rosière, ai 160 km di piste e ai 38 impianti di risalita. Particolarmente apprezzati il borgo storico, dove un rustico ristrutturato costa 7000 € al mq, e la frazione Arly, che ospita condomini degli anni ’70 (valori di 4000-5000 € al mq) e costruzioni molto recenti, ossia appartamenti in piccoli contesti condominiali e villette bifamiliari (circa 6500 € al mq). Numerose le  richieste per Entrèves, frazione situata poco prima degli impianti di risalita, in cui le quotazioni del ristrutturato si attestano a 6000-7000 mila € al mq e raggiungono 7500 € al mq per le mansarde. Interessanti anche Petite Golette e Grande Golette, frazioni molto vicine tra loro ma di diverso stampo; la prima è una zona più aperta e soleggiata, la seconda è più ampia ma il borgo è più chiuso: i prezzi sono abbastanza simili e oscillano tra 3500-4500 € al mq dell’usato in buone condizioni e 6000 € al mq del nuovo/ristrutturato, fino a punte di 7000 € al mq per mansarde particolarmente prestigiose.

Torgnon è una località turistica nella Valle del Cervino che insieme ad Antey sta attirando acquirenti in questo momento di mercato. Infatti la presenza di abitazioni a prezzi più bassi  rispetto a località più conosciute ha reso dinamico la domanda da parte di coloro che vogliono acquistare una casa vacanza e che hanno una disponibilità di spesa più  contenuta. Di Torgnon piace la presenza degli impianti, dei servizi e di uno snow park oltre alla posizione soleggiata. E’ apprezzata sia di inverno sia d’estate per la possibilità di realizzare passeggiate. 

Antey è all’imbocco della Valle del Cervino, non è lontana dalla più rinomata Cervinia ed è in posizione comoda da raggiungere dall’autostrada.  In entrambi i comuni si sta procedendo a realizzare interventi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente piuttosto che alla costruzione di nuove abitazioni.

A Torgnon le richieste sul nuovo sono di 3500 € al mq  mentre ad Antey i valori sono di 3200 € al mq.  La maggioranza degli immobili della zona sono stati costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’80 e le quotazioni medie delle abitazioni usate sono di 2800 € al mq a Torgnon e 2500 € al mq ad Antey.

La maggioranza degli acquirenti arriva da Milano, Alessandria e Torino e sono alla ricerca di bilocali su cui investire cifre medie di 120-130 mila € e di trilocali dal valore compreso tra 150-180 mila €. Si ricercano tipologie che sono comode per raggiungere gli impianti, luminosi, ben tenuti.  Tra le tipologie apprezzate ci sono anche soluzioni indipendenti in pietra e legno, possibilmente con bella vista. A Torgnon piace la parte più alta, situata vicino agli impianti mentre di Antey si apprezza soprattutto la parte centrale più vicina ai servizi.  

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