Novità sostanziali sul "Decreto liberalizzazioni e infrastrutture". La stesura comunicata lo scorso 20 gennaio approvava infatti la reintroduzione dell'Iva sulle cessioni e locazioni di immobili delle imprese anche dopo cinque anni dalla fine lavori.

Il Decreto Legge del 24/01/2012, n°1, apparso il 24 gennaio, riporta tuttavia una enunciazione decisamente differente: l'applicazione dell'IVA viene ristretta alle sole cessioni e locazioni di alloggi sociali ed alle abitazioni rientranti nei piani di edilizia convenzionata, per le quali è stato anche ampliato il regime di imponibilità ad IVA.

In tutti gli altri casi, l'unica possibilità di attenuare l'incidenza dell'IVA sui costi di costruzione si rintraccia nella facoltà di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di cessione di abitazioni esenti, da quelle imponibili ad IVA (finora riconosciuta alle sole operazioni di locazione).

Dopo aver parlato di “battaglia vinta”, l'Ance (Associazione nazionale costruttori edili) ha manifestato il suo dissenso, manifestando l'intenzione di chiedere il reinserimento della norma prevista nella bozza del decreto e poi stralciata.

Confermata, invece, la misura che consente ai Comuni di ridurre l`aliquota IMU sino allo 0,38% per il cosiddetto “magazzino delle imprese edili”, al massimo per un triennio dall’ultimazione dei lavori.

Rivediamo negli schemi riassuntivi come la norma si configura dopo le modifiche apportate.

Il regime IVA delle locazioni di abitazioni:

Il regime IVA per le cessioni di abitazioni:

L`art.57, co. 1 del D.L. 1/2012, integrando l`art.36, co.3 del D.P.R. 633/1972, riconosce la possibilità per le imprese di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di cessione di abitazioni esenti da quelle imponibili ad IVA (facoltà finora riconosciuta alle sole operazioni di locazione).

Tale meccanismo, che implica la tenuta di una contabilità separata tra i due settori (esente e imponibile) dell'attività, consente, in caso di cessione di abitazioni in esenzione (oltre i 5 anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione), di:

• attenuare gli effetti negativi derivanti dalla rettifica della detrazione IVA inizialmente operata in fase di costruzione dell'immobile,

• eliminare completamente l`incidenza della cessione esente sul “pro-rata generale”, ossia sul “complessivo” diritto alla detrazione IVA nel periodo d'imposta in cui la stessa viene effettuata.

Pertanto, se il passaggio dell`abitazione dall'attività imponibile a quella esente avviene prima della scadenza del quinquennio dall'ultimazione dei lavori, l'operazione è assoggettata ad IVA, per cui è necessario emettere una fattura (intestata alla medesima impresa), con applicazione dell'aliquota IVA propria del bene (che, in generale, sarà pari al 10% per le “abitazioni non di lusso”) sul "valore normale" dello stesso.

Diversamente, se il passaggio dell`abitazione tra le 2 attività (da imponibile ad esente) avviene dopo i 5 anni dall'ultimazione dei lavori, l'operazione è esente da IVA, per cui è necessario emettere una fattura (intestata alla medesima impresa) in esenzione da imposta.

Si tratta di una “via di mezzo” che non soddisfa le richieste principali dell'Ance, rispetto al riconoscimento della neutralità dell'IVA in attività edilizia, valida per tutti gli altri settori industriali.

V.R.

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