Condominio: il continuo dibattito sulle parti comuni | Edilone.it

Condominio: il continuo dibattito sulle parti comuni

Condominio: il continuo dibattito sulle parti comuni

Le parti comuni sono quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (se non indispensabili) all’esistenza stessa del condominio.

Il testo della Riforma estende in parte il concetto di proprietà comune poiché la nuova formulazione dell’art. 1117 c.c. prevede che le parti oggetto di comunione siano a disposizione “dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico” ampliando così il diritto all’utilizzo anche ai soggetti titolari di un diritto di proprietà limitato nel tempo.
Il che ricomprende, dopo decenni, l’introduzione sul mercato immobiliare degli acquisti in multiproprietà, il cui utilizzo da parte dei singoli proprietari è temporalmente limitato.

La comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 c.c. è presunta e “la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso“, mentre, secondo la recente giurisprudenza, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale. Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass. n. 13262/2012)”.

Ne consegue che solo all’interno dei regolamenti con natura contrattuale o negli atti di proprietà si può ricercare la prova per superare le presunzioni di condominialità. Risultano perciò del tutto irrilevanti gli atti di natura unilaterale, i comportamenti leciti (istanze alla p.a., accatastamenti e simili) e illeciti (abusi edilizi), l’inclusione (o l’esclusione) di un bene nella tabella millesimale.

Ai fini della presunzione è necessario che si ponga in essere una relazione di accessorio principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, sempreché il titolo non stabilisca diversamente. Detta relazione non esiste quando ad essere in comune ci sono solo i beni cd non essenziali – all’esistenza del condominio – quali ad esempio una piscina o un campo da tennis, essendo invece in questi casi applicabile la disciplina della comunione ai sensi dell’articolo 1101 c.c.: in questo caso le quote dei partecipanti si presumono della stessa entità, conseguentemente anche il concorso alle spese.

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